【案情简介】
2013年12月，赵某与北京市A房地产经纪有限责任公司（以下简称A公司）签订居间合同及补充协议，约定购买昌平区X房产，业主为李某，购房总价315万元。A公司出具了交易费用预算表，其中个人所得税核算数为17万元。其后的办理过程中赵某发现，个人所得税实际为49万余元，严重超出了自己的预算，合同无法履行，故诉至法院，要求：1、解除居间合同及补充协议；2、要求A公司退还佣金6万元；3、赔偿评估费、按揭服务费、利息损失、律师费及定金损失共计7.2万元。
法院认为，依据A公司的计算，赵某只需缴纳17万余元的税费��而根据税务机关的计算，实际需缴纳的税费为49万余元，此数额已近三倍于A公司计算的数额。基于A公司提供的错误信息导致赵某做出了错误的意思表示，从而签订了买卖合同。对此，A公司应承担主要责任。同时，赵某作为完全民事行为能力人，对自己的行为应承担责任，其在签订合同时应秉承谨慎义务，在了解相关法律、法规的情况下签订。现其仅依据A公司的表述即签订了合同，导致出现误解，对此其亦应承担一定责任。
鉴于业主同意解除合同，法院最终予以支持解除合同的请求，判定A公司将其收取的佣金退还给赵某。同时因A公司的过错导致赵某为购房支出的评估费、按揭服务费由A公司负担。定金损失及利息损失酌定由A公司赔偿2.5万元。
【律师分析】
本案中，作为专业的房地产经纪机构，A公司理应熟悉法律法规的相关规定，在提供居间服务过程中谨慎履行自己的义务，对买卖双方进行适当而正确的引导和指示。房地产经纪机构所做的税费核算单作为买受人购房主要参考依据的一部分，对买方决定是否购房具有重要的参考意义。因其计算失误而导致购房人压力剧增致使无法实现合同目的的，房地产经纪机构将面临退还佣金和赔偿购房人损失的责任。
【协会提醒】
协会谨此提醒各房地产经纪机构和房地产经纪人员，在房地产���纪服务过程中，未善尽居间服务义务、随意承诺或承诺不兑现的，将引起不必要的投诉或诉讼纠纷，并可能使自身利益受到损害。
一、根据《深圳市房地产市场监管办法》第二十九条规定：“房地产经纪辅助人员应当熟悉房地产相关的法律、法规及有关行业管理的规定，具有一定的房地产专业知识，掌握房地产交易程序和实务操作技术及技能，辅助房地产经纪人开展业务。房地产经纪人应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。”
本案中房地产经纪机构未对从业的经纪人员进行严格辅导，从业人员未能熟知与房地产买卖相关的法律法规、政策及操作流程，未能提供专业的居间服务，最终导致交易无法进行，房地产经纪机构应承担相应责任。
二、根据《深圳市房地产经纪行业从业规范》第二十二条规定：“房地产经纪人员为客户提供服务时，应当诚实、客观地事先告知服务对象有关经纪活动及服务行为可能发生的风险和后果。”
在此案中，如房地产居间方能够善尽合同义务，谨慎核算税费缴纳数额，并告知买卖双方在交易过程中有可能出现的交易风险和后果，税费实际缴纳金额以税务部门核定为准等事项，即使交易双方最终未能签订买卖合同，房地产居间方仍然可请求提供居间服务的必要费用。
三、根据《深圳市房地产市场监管办法》第三十四条规定：“ 房地产经纪机构及其从业人员在经纪活动中，应当如实告知委托人服务进度情况以及与交易有关的事项。”第四十一条和第七十四条规定，房地产经纪机构虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。
由此可见，房地产经纪机构不善尽居间义务，不谨慎履行合同，往往损人、害己，得不偿失。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供