【案情简介】
2013年11月6日，某房地产经纪机构、陈某（学生身份）、案外人马某某共同签订《房屋买卖合同》，约定：陈某向马某某以95万元的价格购买位于白云区某房屋；陈某在签约时向卖家支付定金2万元；陈某应在签署合同后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；陈某应在签署合同时同时授权某房地产经纪机构推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请按揭贷款等。三方补充约定 “买卖双方知悉并确认该次交易如遇银行不同意贷款给买方，造成不能继续交易，卖方同意退回定金人民币贰万元给买方，取消本次交易，三方互不追究责任”。当日，陈某即支付了购房定金2万元。后由于陈某认为某房地产经纪机构虚假承诺其能办理按揭贷款，故没有向银行申请贷款。某房地产经纪机构以陈某未按合同支付中介费为由，向法院提起诉讼，请求判令陈某向其支付中介费1.9万元及相应的违约金。
陈某辩称：陈某为大学在校生，无个人收入，不能取得银行按揭贷款，某房地产经纪机构明知此事实，却教唆陈某伪造收入证明等材料骗取贷款，陈某拒绝配合，后无法继续履行合同，故拒绝向某房地产经纪机构支付中介费。
法院认为：某房地产经纪机构虽促成陈某与案外人马某某签订《房屋买卖合同》，但因陈某系在���学生，无法取得住房按揭贷款，与上述合同约定的按揭贷款付款方式相悖，导致合同无法履行，据此认定某房地产经纪机构提供中介服务过程中存在故意隐瞒事实之行为，并判令其无权取得中介费用。
【律师分析】
本案的争议焦点在于房地产经纪机构（居间人）在提供居间服务过程中是否存在过错行为。
居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害委托人利益的，不得要求支付报酬。有稳定的职业或收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力是个人住房贷款的申请条件之一。某房地产经纪机构具有房地产咨询、中介工作的资质，应当对与房屋交易相��的贷款政策清楚了解，应当提供住宅买卖相关法律、法规、政策咨询，应当知道无收入者（例如在校学生）不能取得住房按揭贷款的事实，但其为促成陈某与卖方签订合同获得居间费用，故意隐瞒该重要事实，致房屋买卖合同不能继续履行，损害了陈某及卖方的利益，故不得要求陈某支付居间费用。
【协会提醒】
协会谨此提醒各房地产经纪机构和房地产经纪人员，在提供居间服务时，应熟悉住宅买卖的相关法律、法规、政策，向交易双方提供相关咨询，如实告知购房、租赁房屋的手续及所需的材料，并在从业过程中严格遵守以下规定：
一、《房地产经纪管理办法》第二十五条第三款规定：房地产经纪机构和房地产经纪人员不得以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易。
二、《深圳市房地产市场监管办法》第四十一条第五款规定：房地产经纪机构不得虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈。第七十四条第三款规定：房地产经纪机构有第四十一条第（二）项至第（八）项规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。
三、《深圳市房地产经纪行业从业规范》第十七条规定：房地产经纪机构不得违反国家法律法规及政府规章制度，不应有悖行业公约与职业道德操守，不得从事《评价指标》所明列的各项不规范行为。
四、《深圳市房地产经纪行业诚信评价指标》规定，房地产经纪机构或经纪人员有虚构事实或隐瞒真相，对相关当事人进行误导或欺诈，给当事人造成重大损失行为的，属于C类不良行为，应扣减经纪机构或经纪人员诚信分9分。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供