【案情简介】
2005年11月28日，原告王某和被告苏州顺驰不动产网络有限公司（以下简称顺驰公司）签订《委托限时代卖合同》一份，约定将一套房屋委托顺驰公司出售，委托代卖期限为3个月，代卖价格51万元。同日，被告一连锁店出具了收到王某房产证原件、土地证原件的收条，并书面保证合同期内“两证”安全，合同期满后归还“两证”。
合同签订后，经被告居间介绍，确定了房屋买受人陈某。2005年12月25日，三方共同签订房屋买卖合同一份，当日陈某支付给原告定金5000元，并约定2006年1月8日、2月8日分别给付原告10万元。可是在2006年1月4日，在购房人未支付首付款的情况下，顺驰公司便将“两证”交给陈某的丈夫。事后，两名购房人突然人间蒸发。
王某知道后立即向该区房产交易所反映，这时购房人陈某已将房产证放在交易所等待办理过户。幸亏王某及时通知，才未导致更严重的后果。但直到2006年10月18日，王某和顺驰公司才从房产交易所取回“两证”。
在此期间，国家连续出台调控措施，2005年规定：“从2005年6月1日起，个人购买住房不足2年转手交易的��销售时按���取得的售房收入全额征收营业税”；2006年5月29日，有关部门又宣布“将原定2年的征收期限延长至5年”。王某的房屋房产证发证日期为2004年3月22日，如在2006年3月22日至2006年5月31日期间办理房产过户手续，则营业税免予征收。由于新政策出台，王某要多支付27750元营业税。为此，王某将顺驰公司告上了法庭，要求其承担相应的营业税。
法院审理后认为，妥善保管原告房屋产权证虽未在合同中体现，但根据约定系被告应当履行的附随义务，而被告未履行该义务，属违约，应承担相应的违约责任。原告自1月8日知道两证被骗，应采取积极有效的方法防止损失扩大。原告的营业税损失，被告应承担主要责任，原告承担次要责任。法院判决，认定被告对原告的损失应承担主要责任，应赔偿原告经济损失18500元。
【律师分析】
本案的争议焦点是房地产经纪机构未妥善保管委托人证件原件导致损失的应承担什么责任的问题。
根据我国现行法律的规定，房地产经纪机构为完成委托代办事项而有权向委托人收取证件、文件、资料，但应向委托人开具规范的收件清单，并妥善保管；完成委托代办事项后，应及时将上述证件、文件、资料退还委托人。本案中，委托人与房地产经纪机构并未就违反妥善保管义务如何承担责任做出约定，通常情况下，按照实际损失计算房地产经纪机构的违约责任。国家税收政策的调整，给王某办理房屋过户手续带来了多缴营业税的损失。根据法律的规定，国家实施房产新政，是双方签合同时所无法预料的。这符合“情势变更”原则，即合同签订后，由于不可归责的原因，发生了当初不能预料的变化。房地产经纪机构应根据未妥善保管证件原件导致委托人损失的责任划分，承担委托售房合同的延迟履行所产生的营业税。
【协会提醒】
协会谨此提醒各房地产经纪机构和经纪人员，应坚持诚信执业，严格执行法律规定的房产交易规则，应妥善保管委托人交付的房地产证、土地证等证件原件，在法律法规及委托人授权范围内使用证件原件，禁止做出损害委托人利益的行为，在执业过程中严格遵守法律法规相关规定：
一、《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十二条【履行、补救措施后的损失赔偿】规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
二、《深圳市房地产市场监管办法》第三十四条规定，房地产经纪机构及其从业人员在经纪活动中，应当如实告知委托人服务进度情况以及与交易有关的事项。
三、《深圳市房地产经纪行业从业规范》第十条【保密责任】规定，房地产经纪机构应当妥善保管委托人提供的资料，保守委托人的商业秘密和隐私，不得擅自将委托人提供的资料公开或者泄漏给他人。
四、《深圳市房地产经纪行业诚信评价指标》规定，房地产经纪机构有随意承诺或承诺后故意不兑现，损害委托人利益行为的，属于A类不良行为，应扣减经纪机构诚信分3分。房地产经纪人员有未经委托人同意且非为委托人利益，擅自超越委托权限从事业务活动，给委托人造成损失行为的，属于B类不良行为，应扣减人员诚信分6分。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供