【案情简介】
2013年6月16日，杨某与卖方张某以及某房地产经纪机构签订一份《房屋买卖及中介服务合同书》，约定杨某购买张某名下的某房屋。从杨某事后向法院提交的录音可知，该经纪机构向买方杨某提供经纪服务的过程中，多次承诺杨某可以通过购买该房屋实现其子女就读附近某公办小学和某公办中学。合同签订后，杨某交付了定金20000元。2013年7月初，杨某在办理银行按揭手续期间听说购买的房产并不能让其子女入读公办学校，而其购房的主要目的就是解决其子女读书问题，因此不同意继续履行房屋买卖合同。
2013年9月2日，由于杨某要求返还购房定金无果，遂将卖方张某以及居间服务的某经纪机构起诉至一审法院。
法院审理认为：根据杨某提供的多份通话录音，某经纪机构在知悉杨某某夫妇是外地户口的情况下，其多名员工均确认杨某某的子女可以入读公办小学。并且，在杨某向经纪人员反复询问学位问题时，经纪人员并未予以否认。经纪机构存在主要过错。而杨某夫妻作为外地户籍人口，未在本市工作，不符合外来务工人员子女积分入读公办学校的政策要求，其子女能否就读公立学校与是否购房及购置何处的房屋并没有直接联系，因此亦存在过错。综上，杨某和某经纪机构对于交易未完成、定金被没收均有一定的过错，依照过错程度，应对定金损失分别承担40%和60%的民事责任。
【律师分析】
经纪机构在提供居间服务过程中，应当尽到应有的审慎义务和如实告知义务。本案中，作为房屋交易中介的专业机构，在知晓购买人的户籍以及购房目的的情况下，没有尽到向杨某明确说明本市公立小学的入读政策，导致杨某产生购房即可入��公办小学的误解，该经纪机构的行为存在过错，需按责任承担买方定金损失的赔偿责任。
经纪机构在掌握了解现行的法律法规政策的基础上，应当如实告知委托人相关的法律法规政策，不得虚假宣传、虚假承诺，否则将承担退还中介费、赔偿损失等的民事责任，还会受到行业内的相关处罚。
【协会提醒】
协会谨此提醒各房地产经纪机构和经纪人员，应持谨慎态度，恪守执业规则，对委托事项进行调查核实，据实公正地向委托人报告，��执业过程中严格遵守法律法规相关规定：
一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
二、根据《深圳市房地产市场监管办法》第四十一条第五款规定,房地产经纪机构不得有虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈的行为。
第七十四条规定，房地产经纪机构违反本办法，存在虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈行为的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。
三、《深圳市房地产业协会经纪行业从业规范》第二十五条规定，房地产经纪人员进行经纪活动时，应当守法经营、诚实守信、公平竞争，互相尊重，做好规定和约定的服务。
四、《深圳市房地产经纪行业诚信评价指标》规定，房地产经纪机构或经纪人员有虚构事实或隐瞒真相，对相关当事人进行误导或欺诈，给当事人造成重大损失行为的，属于C类不良���为，应扣减经纪机构或经纪人员诚信分9分。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供