【案情简介】
2013年3月，出租人张某因有意出租位于深圳市福田保税区长平商务大厦28层某房地产，某经纪机构为其出租该物业提供居间服务，向出租人介绍了案外人深圳市某公司。出租人张某签署了佣金支付《承诺书》，其中约定：“本人承诺，基于某经纪机构在促成与承租方签署合同达成房地产租赁关系过程中所提供之积极服务，本人自愿于就上述物业签署《房屋租赁合同》之时向某经纪机构支付人民币叁仟叁佰肆拾元整（￥3340.00）作为佣金。”张某随后与经纪机构介绍的承租人签署《房屋租赁合同》，后因为出租人张某反悔，未配合到租赁管理部门备案，合同最终未履行。张某提出解除租���合同及居间合同的意思表示，经纪机构未明确表态，但收回了三份已经签署的《房屋租赁合同》，并将《承诺书》退还出租人张某。随后，某经纪机构以提供了居间服务为由，诉至法院，请求出租人张某支付佣金人民币3340元。
法院认为，由于某经纪机构已收回了全部三份《房屋租赁合同》，并将《承诺书（出租方）》返还出租人张某，表明某经纪机构与出租人已达成解除居间合同的合意，且在某经纪机构退还《承诺书》时，居间合同解除。因此，法院驳回某经纪机构的诉讼请求。
【律师分析】
根据《合同法》第93条的规定，当事人经协商一致的，可以解除合同。本案中经纪机构对于张某解除合同的意思表示未提出任何异议，且将唯一的履约凭证《承诺书》（其实质为居间合同）返还给张某，其以实际行动表明同意解除。在合同已经解除的情况下，按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，由于居间合同已经解除，张某无需再履行支付居间服务费的义务。从经纪机构的角度来看，由于其对于合同解除不存在过错，有权要求张某赔偿其损失，赔偿范围为其履行居间合同、提供居间服务而实际发生的费用。但本案中经纪机构��诉讼请求为支付居间服务费，即实际履行合同，诉讼请求定位有误，难以得到司法机关的支持。
【协会提醒】
协会谨此提醒各房地产经纪机构及经纪人员应当注意解除合同的处理方式，防范佣金无法收回的风险。
以下注意事项供各房地产经纪机构和经纪人员参考：
1、经纪机构与客户签署的合同、承诺书等文件，是具有法律效力的履约凭证，一定要妥善保管。
2、对于客户提出的解除居间合同的意思表示，若存在异议的，一定要明确提出，切勿将合同文件等返还给客户，否则可能导致协商解除合同的法律效果。
3、在通过司法途径维权的过程中，要明确诉讼请求的定位，必要时咨询法律专业人员，否则可能导致无法争取到应得的利益。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供