【案情简介】
2012年3月16日，经某经纪机构提供中介服务，购房人林某某与案外人刘某签订一份《房地产买卖合同》，约定林某某向刘某购买位于深圳市彩田路的X楼X房屋，总价款为148万元。同一天，林某某签署了一份《确认书（买方）》，明确某经纪机构已告知林某某如下信息：林某某应当协助的工作、房地产交易的一般程序及可能存在的风险、法律法规规定的其他应当告知的信息等内容；基于某经纪机构提供的服务，林某某自愿向某经纪机构支付佣金44400元。林某某在签订上述《房地产买卖合同》后，以其是台湾人，不具有在大陆购房的资格为由，没有履行该合同，也没有向其经纪机构支付佣金。另查，林某某通��该经纪机构的居间服务，于2011年9月1日与案外人蔡某某签订一份《房屋租赁合同》，约定林某某向蔡某某承租位于深圳市某房屋，租期自2011年9月2日起至2012年9月1日止。经纪机构因林某某欠付佣金一事，诉至法院。
林某某提交了《在职证明书》、《账户交易明细表》及《银行客户回单》等证据证明其一直在台湾工作，不在大陆工作，没有购房资格，无需支付佣金。
法院认为：首先，从林某某签订的《确认书（买方）》的内容来看，某经纪机构应当已经告知了林某某购买涉案房产时协助的义务以及存在的风险；其次，林某某曾经通过经纪机构的居间，与案外人蔡某某签订了租赁期为一年���《房屋租赁合同》，该合同可证明林某某在境内居住，林某某不属于国家政策规定的限外对象，其与案外人刘某签订的《房地产买卖合同》应当可以继续履行。至于林某某是否另在台湾任职，其提交的《任职说明书》没有原件亦没有办理公证，且其是否在台湾任职与是否在深圳居住并不存在必然矛盾。法院判决林某某向经纪机构支付佣金44400元。
【律师分析】
本案的争议焦点是经纪机构是否尽了严格审核境外个人的购房资格的义务以及境外个人在大陆签署的租赁合同能否作为居留证明文件。
本案经纪机构之所以能够获得胜诉裁决，是得益于曾经为林某某的租赁事宜提供过居间服务，该《房屋租赁合同》恰好成为林某某在大陆居住的证明文件。本案中，经纪机构未要求林某某提供经过有关机关比如出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》文件，也未要求林某某出具其在境内未拥有其他住房的承诺，这对于经纪机构自身执业风险的防范是很不利的。在审查境外个人的购房资格时，房地产经纪机构应尽审慎义务，遵守《住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》等规定：
境外个人在境内购房，需具备以下两个条件：1、有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。2、境外个人名下在境内无其它住房。
房地产经纪机构要根据上述规定注意对境外个人购房资格的审查，并留存相关证据，将可能存在的风险转移到由购房人自己承担。
【协会提醒】
协会谨此提醒各房地产经纪机构及经纪人员应当尽审慎义务，严格审查境外个人的购房资格，向境外个人书面阐明相关的法律政策，告知其法律风险及后果，规范操作，防范合同被判无效、佣金无法收回的风险。
以下法律法规条文供各房地产经纪机构和经纪人员参考并遵照执行：
一、《住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》：
1、境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。
2、各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：
（1）有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。
（2）境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。
二、《住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》第五条规定：各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强相关法律、法规和政策宣传，督促房地产销售机构、房地产经纪机构和人员对购房的境外机构、个人做好���律、法规和政策的告知，并做必要风险提示。
三、《深圳市房地产业协会经纪行业从业规范》第十二条（服务风险提示）：房地产经纪机构和经纪人员为客户提供服务时，应当诚实、客观地事先告知服务对象有关经纪活动及服务行为可能发生的风险和后果。
第十三条（核查责任）规定：房地产经纪机构在从事房地产经纪业务时，应当核查委托人的身份证明及物业权属证明，以及该物业抵押、质押、出租、产权纠纷等真实情况，并与委托人签订经纪合同或代理合同。
四、《深圳市房地产经纪行业诚信评价指标》规定：经纪机构或经纪人员未要求委托人提供具有购房资格证明材料的；属于B类不良行为，应扣减经纪机构或经纪人员诚信分6分。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供