【案情简介】
2012年7月13日，买方任某与卖方杨某签订了《房地产买卖合同》，由任某购买位于深圳市南山区某房屋，转让价格为568000元。同日，买方与卖方与深圳市某房地产经纪公司签订了《房贷通按揭、权证代办服务合同》，约定由经纪公司作为居间人协助控制交易过程中的资金风险和产权交易风险。同时，买方在经纪公司提供的《佣金及必要费用支付承诺书》上签字，其中“风险提示”为：“1、凡我司向客户收取任何款项，均须向客户出具盖有我司财务专用章的正式收据或发票；所有客户主张相关权利须出示此种收据或发��才为有效，其余形式我司一律不予认可，并与我司无关；2、交易过程中任何公司职员之间的私人承诺或委托，均与我司无关，一切责任由客户负责”；“温馨提示”为“我司承诺绝不收取除佣金之外的好处费，请通过公司的正规交易程序，保障您的利益”等内容。
2012年7月13日，买方任某向经纪公司账户转账2万元，此2万元已由经纪公司支付给卖方；此后，任某又于2012年7月16日至2012年9月6日，以现金及转账的形式，向经纪公司的经纪人员王某支付购房款12.5万元。以上合计14.5万元。经查实，2012年8月1日，经纪人员王某已离职，所收购房款项未交付经纪公司，亦未交付至卖方杨某。后导致买方任某未按时向卖方杨某支付购房首期款，购房目的无法实现，定金被卖方没��。由此，买方任某诉至法院，请求经纪人员王某和该经纪公司返还购房款14.5万及相关利息。
法院认为：第一，《佣金及必要费用支付承诺书》的“风险提示”和“温馨提示”的格式条款，均设置成小字，其免责条款和限制性条款不能免除经纪公司应有的居间义务。第二，经纪公司对其收取的2万元定金亦未向买方任某出具正式收据和发票；第三，经纪公司未及时告知买方任某王某离职的消息，导致买方利益损失进一步扩大，未履行员工监督管理责任；第四，经纪公司直至2012年9月24日才向买方任某出具《履约催促函》，存在怠于履行居间合同义务、管理不规范的情况；第五，在居间合同成立时，经纪人员王某系经纪公司的员工，买方任某有理由相信王某有代理权，经纪公司对��某未退还部分负有退还义务。由此，法院判决经纪人员王某返还14.5万购房款及定金，经纪公司承担连带清偿责任。
【律师分析】
本案的争议焦点一是房地产经纪机构对经纪人员私自向买方收取的购房款有无连带清偿责任？二是房地产经纪机构对收取的定金未向买方出具收据但已支付给卖方的，是否要向买方承担赔偿责任？
第一，根据合同法第三十九条和第四十条规定，提供格式条款的一方须采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。提供格式条款一方免除其责任、加��对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。一般操作为：使用加粗、特殊字体、放大字号等字体显著提示免除或者限制其责任的条款，并应对方的要求，对其格式条款予以说明。本案中的格式条款设置成小字，且经纪公司未尽到合理提示的义务，格式条款的效力不应予以认定。
第二，买方、卖方与房地产经纪机构签订居间合同时，王某是其员工。事后王某离职的事情，房地产经纪机构并未告知买卖双方。买方基于对房地产经纪机构的信任，有理由相信王某有代理权。王某与经纪机构形成表见代理的关系。根据《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效��本案中该代理行为有效，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
第三，房地产经纪机构对收取的款项未出按规定出具收据，无法证明收取的款项的性质及合法依据，属于不当得利，支付人有权要求返还。根据《民法通则》第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。该经纪机构应当返还给买方任某。
【协会提醒】
协会谨此提醒各房地产经纪机构应当通过加强管理来规范经纪人员的行为，减低客户的交易��险，提高���间服务的质量；经纪人员应遵守法律法规和行业规范，规范操作，不得私自收取客户交易资金。各经纪机构和经纪人员在执业过程中应严格遵守法律法规相关规定：
1、《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”
第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”
2、《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年4月2日 法（办）发〔1988〕6号）第一百三十一条规定：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不��得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。”
3、《房地产经纪管理办法》第十四条规定：“房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。
房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。”
4、《深圳市房地产业协会经纪行业从业规范》第十六条规定：“房地产经纪机构收取相关费用后，应当依据有关规定向支付人开具发票，履行纳税义务。��
5、《深圳市房地产经纪行业诚信评价指标》规定，经纪人员以个人名义承揽房地产经纪业务或收取费用的，属于C类不良行为，应扣减经纪人员诚信分9分。
6、《深圳市房地产经纪行业诚信评价指标》规定，经纪机构收取服务报酬不出具发票的；属于A类不良行为，应扣减经纪机构诚信分3分。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供