【案情简介】
2013年6月，卖方吴某书面委托深圳某房地产经纪机构（下称“经纪机构”）出售深圳南山区某房产。2013年8月5日，经该经纪机构下辖房地产经纪人员（下称“经纪人员”）撮合，卖方和买方签署了房屋转让合同，转让成交价为380万元。买方支付定金30万元给卖方，其中1万元作为交楼押金由经纪机构托管，并签署了资金托管协议。2013年10月17日，卖方发现买方系该经纪机构的主管人员，遂以买方与经纪机构恶意串通欺诈为由，拒绝继续履行合同。双方由此产生法律纠纷，买方向法院提起诉讼，要求判决卖方继续履行合同，卖方则提起反诉。
卖方辩称：买方是经纪机构的主管人员，在卖方不知情的情况下，买方通过其下属工作人员要求卖方签署《主体变更通知书》，将房屋实际过户给买方指定的案外人。卖方认为买方与经纪机构恶意串通，经纪机构恶意隐瞒买方真实身份，意图吃差价，该《房屋转让协议》和《主体变更通知书》应依法被撤销。
法庭判决如下：买方作为经纪机构的主管人员，其通过自己所任职的经纪机构购买房产，在与卖方签订房屋转让合同之前，未将其真实身份向卖方披露，故属于在重大误解下签署的合同，应予以依法撤销。同时，经纪机构应退还代为监管的1万元押金，且无权收取居间服务费。
【律师分析】
重大误解是指行为人在做出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在认识上的缺陷，使该行为人基于错误的认识而做出意思表示，从而利益受到损失的情况。根据最高人民法院颁布的相关文件，行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物（品种、规格和数量）等的错误认识，使行为后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案即属于对合同对方当事人存在重大误解的情况。在本案中，买方及居间撮合的经纪人员均未告知卖方买方的真实身份，使得卖方在对于合同对方当事人存在重大误解的情况下，签署了房屋转让合同，其行为违反了诚实信用的原则。此外，由于买方存在职务上的方便，卖方有理由对买方购房的动机产生合理怀疑。因此，本案的房屋转让合同属于因重大误解签署的合同。
因重大误解而订立的合同，在法律性质上属于可撤销的合同，当事人一方可以在法律规定的期限内（在知道或应当知道存在重大误解之日起一年内）行使撤销权。合同撤销以后，各方当事人应当返还财产或折价补偿，给当事人一方造成损失的，根据各方过错大小进行赔偿。因此，本案中经纪机构应当返还其代为监管的押金，也无权收取居间服务费用。
【协会提醒】
协会谨此提醒各房地产经纪机构和经纪人员，应坚持诚信执业，如实向委托人报告订立合同的重要事实，对于经纪人员通过本经纪机构购买、出售、出租、承租房屋的，因存在一定的利益冲突，应当事先取得交易对方的同意。各经纪机构和经纪人员在执业过程中应严格遵守法律法规相关规定：
1、《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
2、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间���故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
3、《深圳市房地产市场监管办法》第三十八条规定，房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的，应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意。
4、《深圳市房地产市场监管办法》第四十一条规定，房地产经纪机构不得对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息，赚取交易差价。
5、依据《深圳市房地产经纪行业诚信评价指标》，经纪机构或经纪人员虚构事实或隐瞒真相，对相关当事人进行误导或欺诈，给当事人造成重大损失的，属于C类不良行为，应扣减经纪机构或经纪人员诚信分9分；经纪人员在从事房地产经纪业务过程中赚取差价的，属于D类不良行为，应直接列入失信，并扣减其诚信分20分。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供