【案情简介】
2013年1月21日，某中介公司与买卖双方签订《存量房买卖合同》，约定由余某某和曾某（余某某为曾某母亲）购买陶某某名下坐落于广州市荔湾区某地房屋，总金额为255万元。该合同买方处写明为：余某某、曾某，但仅余某某在合同上签名，曾某既未到场，也未在合同上签名。同日，余某某又签署《服务收费确认书》，同意向中介公司支付人民币5.1万元作为中介代理费。曾某亦没有在确认书上签名。2013年1月23日，卖方陶某某又与曾某母亲签订《解除合约声明》，双方协商解除原《存量房买卖合同》。中介公司后请求余某某支付中介服务费5.1万元，余某某以合同未成立为由拒绝支付，双方由此引起了纠纷。
中介公司认为，合同成立并生效，余某某应支付中介服务费。本案中余某某是合同当事人，曾某不是，只因余某某与曾某是亲属关系，为方便办理相关手续，故写上曾某的名字而已，在行业操作来说，是常见的行为；并且余某某主动通过中介公司查勘和了解涉案物业，并表明其购置意向，签订了合同及支付了定金，该合同是其真实意思表示，应当认定为已生效。
余某某辩称，曾某作为合同当事人，未在合同上签字，合同没有完成签订手续，依法未成立，中介公司无权收取服务费。
法院认为，从涉案房屋的买���过程看，曾某从未表示过买房或不买房的意志，也没有过解除合同的意思表示，其父母才是房屋买卖合同和解除合同的决定人。中介公司作为专业的房屋买卖服务企业，应该严格执行法律规定的房屋交易规则，严格审查房屋买卖主体的真实意思是否与形式相一致。中介公司在未审查曾某的买房意愿情形下同意添加不在场的曾某为买方，对合同瑕疵产生后果也应承担一定的责任。结合中介公司实际投入的服务，判定余某某向中介公司支付1万元作为服务报酬。
【律师分析】
在房屋买卖中，有时会出现父母与孩子联名购房、父母以成年子女的名义购房、配偶为另一方购房等行为，认购书或购房合同上出现��方购房人本人未签字或亲属代为签字的现象。在房地产行情上涨时，此购房行为往往能得到购房人的追认，顺利办理的房地产登记。但是，在房地产行情低迷时，则容易发生购房人主张本人未签字，合同未成立，要求退房或拒绝支付中介费等纠纷。
本案中，余某某并没有向中介公司出示委托代理文件，没有提供曾某的身份证，亦没有作为代理人代表曾某签字，其购房行为不构成代理行为。购房合同中“买方”出现曾某的名字，证明中介公司、购房人及出卖人均明知曾某为合同的相对方。中介公司未审查曾某的买房意愿就将其添加为买方，存在过错，对合同瑕疵产生后果应承担一定的过错责任。中介机构在实际操作中，应严格审核委托人的身份资料，由他人代签协议的，应要求代签人出具书面委托文件，规避自身的执业风险。
【协会提醒】
协会谨此提醒各房地产经纪机构和经纪人员，应坚持诚信执业，严格执行法律规定的房屋交易规则，严格审查房屋买卖主体的真实意思与形式相一致，在执业过程中严格遵守法律法规相关规定：
一、根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第二条规定：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。
三、根据《深圳市房地产业协会经纪行业从业规范》第十三���规定：房地产经纪机构在从事房地产经纪业务时，应当核查委托人的身份证明，告知委托购房者当前购房政策，要求并配合其核查购房资格，核实售房委托人物业权属证明，以及该物业抵押、质押、出租、产权纠纷等真实情况，并与委托人通过房地产信息系统签订主管部门要求的《深圳市二手房委托合同》。
四、根据《深圳市房地产经纪行业诚信评价指标》经纪人员不良行为指标B类第5条：经纪人员未要求委托人提供具有购房资格证明材料的，将被扣减诚信分6分的自律惩戒。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供