2021年9月《协会说法》：“创新”不应成为规避违规执业的借口！
（鹏仔）：芥芥，最近在市场上出现了一些“创新型”业务，你有了解吗？
（芥芥）：不亏是鹏仔，这你算是问对人���！我最近正好在做这方面的研究，现在给你讲讲吧！
（鹏仔）：好的，洗耳恭听！
（芥芥）：近期，一些以传统房地产经纪业务为基础，向产业链前、后端延伸创新的“新运营模式”也开始在业内发端，但由于现阶段行业监管政策与自律规范尚未对延伸领域的业务予以明确的规范，并且这些新运营模式所涉及的业务操作手段甚至可能存在“违规”之嫌，现阶段，此类新业务模式的合规性存在一定的争议。
（鹏仔）：可以举几个例子吗？
（芥芥）：首先就是近年来最火的“网红直���带货”。当前已从传统零售业开始向金融，房产等领域渗透，网红主播不同于传统意义上的房地产经纪人，无需实名登记，且其背后的相关商事主体（投资机构）也往往非传统意义上的经纪机构，游离于现阶段行业监管范畴外。
（鹏仔）：是的！很多人以自媒体、网红大V为引流渠道，站在看似中立第三方、“专家”角度，做夸张或恐慌式宣传，造成了不小的影响，消费者一定要擦亮双眼，不要轻易相信“网红”。
（芥芥）：另外，最近市场上也出现了很多美装运营模式的房地产中介机构，为客户提供从全屋装修定制升级服务，到对房屋开展的一系列推广策划销售活动，最终以高出装修升级前的价格成功售出，这种模式与以往传统意义上的房地产经纪活动不同，此种模式更接近对二手房的“策划与推广”，内容涉及“房产定位、产品设计、营销推广等一系列工作提供合理化建议、策略��及具体执行”等等，可此种业务模式存在不少争议。
（鹏仔）：哪些争议呢？
（芥芥）：因为这种美装运营模式，主要对老旧房屋通过装修升级，收取高于原本装修前售价的价差为盈利点，而根据专业律师分析，这种美装运营模式，目前，部分业内律师认为这种模式的本质上是以“房产策划/装修服务”之名行房产经纪业务之实。因其最终目的以出售为根本目的，本质上还是房地产经纪业务，若再加上类似“超出部分为服务费”此类无上限的约定，本身就违反了《房地产经纪管理办法》中的价格透明原则，存在“吃差价”之嫌。当然，根据《民法典》第九百五十五条“行纪人高于委托人指定的价格卖出或者低于委托人指定的价格买入的，可以按照约定增加报酬；没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，该利益属于委托人”的规定。行纪人是可高于委托人指定价格出售，那么就不会构成所谓的“吃差价”行为，所以此种模式，包括美装和营销推广的最终目的，均是为了促进房地产交易，属于整个房地产交易链条中的一个环节，将现有房地产经纪业务进行了延展，但是后续可能加重购房者成本，为未来消费者的维权埋下隐患。
（鹏仔）：确实如此，这种业态边界模糊的创新，看起来在打行业监管的擦边球。此外，我也发现有一些物业公司与我们业内经纪公司合作，将交易拆分为房产信息匹配与专业服务两大模块，其中房产信息匹配依托物业公司，而专业服务则通过经纪公司为买卖双方完成。
（芥芥）：你说的没错，居间撮合服务的核心就在于买卖双方的信息获取与匹配。物业获取业主方房源信息，再通过平台匹配出售，其中，物业方不直接提供交易服务，只是向第三方平台完成房源信息的流转，这种操作本身就涉嫌业主信息的“贩卖”之嫌。此外，根据《深圳市房地产市场监管办法》第二十九条“房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案，人员应当进行实名执业登记，如没有进行相关执业登记，则涉嫌违规执业。
（鹏仔）：总结下来发现，随着行业发展，这些新业态出现了边界模糊的“创新”。
（芥芥）：是的，行业发展需要大家共同努力，而��规则是这座摩天大楼的最根本基础，希望大家都能在做好服务的同时实现创新举措，但“创新”不应成为规避违规执业的借口！
【芥芥话你知】
无论是网红直播带货、美装运营服务，与物业公司合作共赢，“合规”是一切业务开展的根本基础，“创新”不能成为规避违规执业的借口，回归本质、做好服务才是长久之计！