【深房中协·规则解读】接单前的产权核验：从负面清单到书面留痕

首段：【深房中协·规则解读】：《广东省城镇房地产转让条例》第十一条列出房地产不得转让的六种情形；《城市房地产抵押管理办法》第八条列明不得设定抵押的房地产范围；协会《关于切勿为产权不明晰房产提供居间服务的郑重提示》要求机构对所委托房源的合法性和真实性进行查验。产权核验不是接单流程的可选环节，是法定义务。

整体把握

负面清单：六类不得转让的房地产

一、权利受限类

依据《广东省城镇房地产转让条例》第十一条，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，以及县级以上人民政府依法收回土地使用权的房地产，不得转让。《城市房地产抵押管理办法》第八条同时列明：权属有争议的房地产，被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得设定抵押。权利受限的房产，流通路径已被法律封死。

二、权属瑕疵类

依据《广东省城镇房地产转让条例》第十一条，共同共有房地产未经其他共有人同意的、权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。权属不清的房子，交易的确定性从根本上就不存在。

查验义务：机构必须做的动作

一、合法性与真实性查验

协会《关于切勿协助违建房、小产权房交易的郑重提示》要求：房地产中介机构、从业人员应对所委托房源的合法性和真实性进行查验，切勿协助或参与违建房、小产权房及旧改指标交易等违规违法行为；否则将依据《深圳市房地产中介行业从业规范》相关规定进行自律处理，情节严重的主管部门将依法查处。查验是接单的前置动作，不是出事后才补的程序。

二、核验的三个层面

落到操作：权属层面（权属证书是否真实有效、登记信息与卖方是否一致）；限制层面（有无查封、抵押等权利限制登记）；主体层面（卖方身份与产权人是否一致、共有权人是否同意）。三个层面任何一项存疑，委托先不接。

留痕管理：核验要能自证

一、查验记录书面化

查验动作要落到纸面：权属证书复印件、查档记录、产权人声明、共有人同意书，都归入该委托的业务档案。出了问题，书面留痕是机构证明「已尽查验义务」的唯一凭据。

二、疑点处理流程化

发现疑点（证书存疑、信息矛盾、卖方闪烁其词）时的标准动作：暂缓承接、进一步核实、必要时谢绝委托。把「疑点处理」写成门店的固定流程，比依赖个人经验可靠得多。

实际业务中可以重点核对

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