【案情简介】
2013年11月16日，周某（以下简称原告）与上海A房地产经纪有限公司（以下简称被告）及案外人王某签订一份《房地产买卖居间合同》，经被告居间介绍，王某向原告购买位于上海市闵行区的一套房屋。同日，原告向被告支付了居间服务费15000元，王某向原告支付定金10万元。后来由于在签订居间合同时，被告未将上海市相关限购政策告知交易双方，导致王某无法与原告签订买卖合同。因被告在居间过程中存在过错，原告曾向被告发函要求退还15000元，但被告未予回应。现，原告要求被告依法返还居间报酬15000元。
被告辩称，被告于2013年11月8日经原告与案外人王某同意的情况下，先行打印了空白的买卖合同文本，又于11月16日补签居间合��。上海市的限购政策于11月8日出台，是因为政策原因致购房人王某不符合购房资格而导致买卖合同最终未能签订，不能将责任归咎于我方。据此，我方不同意原告的请求。
法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，未能促成的，不得要求支付报酬。虽然原、被告及案外人王某签订了居间合同，但最终原告与王某并未签署正式的买卖合同，即被告未促成双方签订合同，作为居间人，被告不应当向原告收取居间报酬。被告向原告收取的15000元居间报酬缺乏法律依据。
上海市对住房限购措施的调整方案于2013年11月8日发布，而涉案房屋的《房屋买卖居间合同》于11月16日签订，被告作为专业的房地产经纪机构，对于楼市调控政策的理解掌控强于普通民众，然而被告在明知王某不符合限购资格的情况下，仍然为买卖双方提供居间服务，确实存在一定过失。故被告应当依法返还原告居间报酬人民币15000元。
【律师分析】
本案中，上海A房地产经纪有限公司虽然向原告提供了居间服务，但由于购房人最终并没有与原告签订房屋买卖合同，以致居间服务合同的目的并未实现，支付居间费的条件没有成立，故无权收取居间费。作为专业��纪机构，其对于政策的调整变化应该始终保持敏感性和精准性，在提供居间服务过程中，应当秉持诚信原则和敬业精神，严格遵守职业道德，不应为了收取佣金而欺瞒委托人与买房进行房产交易。
【协会提醒】
协会谨此提醒各房地产经纪机构和房地产经纪人员，在房地产经纪服务过程中，不仅应当善尽居间服务义务，更需要了解房地产交易相关法律法规及其他相关法律政策等，不断提高自己的专业素养和知识技能，避免引起不必要的诉讼纠纷。
一、根据《深圳市房地产经纪行业从业规范》第十三条规定：房地产经纪机构在从事房地产经纪业务时，应当核查委托人的身份证明，告知委托购房者当前购房政策，要求并配合其核查购房资格。
本案中，房地产经纪机构应当及时告知交易双方新的住房限购政策，这样不仅可以避免本案的纠纷，也能避免案外人王某遭受“定金罚则”的损失，由此可见，房地产经纪方在二手房交易中不可忽视的作用和地位，经纪方应当做到“善尽居间服务义务”，以维护委托人合法权益和财产利益。
二、根据《深圳市房地产市场监管办法》第三十四条规定：“ 房地产经纪机构及其从业人员在经纪活动中，应当如实告知委托人服务进度情况以及与交易有关的事项。”第四十一条和第七十四条规定，房地产经��机构虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。
由此可见，房地产经纪机构不善尽居间义务，隐瞒重要交易事项，往往损人、害己，得不偿失。
本案例���上海市建纬（深圳）律师事务所提供