【案情简介】
孙某为非北京户籍人，门下已有一套房产。为改善居住条件，2013年3月13日，孙某与房地产经纪公司、卖方周某就北京市昌平区某房屋签订《房屋买卖居间合同》及《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定成交价为240万元，孙某支付佣金41000元，同时要求房地产经纪公司作为居间人“提供与上述房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询等”。随后，在房地产经纪公司的建议下，2013年3月15日孙某又与房地产经纪公司、买方李某又签订《房屋买卖居间合同》及《北京市存量房屋买卖合同》，将自有住房出售给了李某。2013年3月29日，在孙某自有住房房产过户手续办理完成时，房地产经纪公司突然通知孙��不具备欲购买房屋的购房资格，查明了孙某未有连续超过五年的社保缴纳，其中有两个月的社保费未缴纳，故欲购房屋买卖合同无法履行。双方因此产生纠纷。
孙某认为：2013年3月13日至3月29日如此长的时间里，作为居间人的房地产经纪公司始终未尽到审查核实关于孙某是否具有订约能力并如实报告的义务。房地产经纪公司严重忽视，甚至故意隐瞒、欺诈孙某有关订立合同的主要事项，极力赚取孙某中介佣金（包括出售自有住房的佣金）。在欲购房屋买卖合同无法履行时，孙某向房地产经纪公司索要已付佣金41000元遭到房地产经纪公司的拒绝。房地产经纪公司的上述行为，严重损害了孙某的合同利益，致使孙某卖掉自有住房后，不仅未购买到新住房，未达到改善居住条件的目的，而且因为自住房屋已出售而面临无房居住的诸多不便。
房地产经纪公司辩称：在签订本合同之前，房地产经纪公司已告知孙某本人，北京现行住宅的限购政策，内容为北京户籍家庭可以购买两套住宅，外地户籍家庭需提供在京连续缴纳五年的社保或个人所得税纳税证明且只能购买一套。当时孙某本人明确表示其有连续超过五年的社保缴纳。因孙某本人名下已有一套住宅，所以当时没有进行北京存量房购房资格申请，其本人也同意后期将房产出售后进行购房资格审核。
【律师分析】
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。���案中，房地产经纪公司作为房地产经纪专业机构应该提供与房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询。房地产经纪公司在没有要求孙某出示连续五年缴纳社保的证明，且孙某名下仍有一处住房等明显不具备北京市购房资格的情况下，仍然居间促使孙某与案外人周A签订了《北京市存量房屋买卖合同》。孙某在出售了自己名下住房后，仍因不具备连续五年缴纳社保的证明而无法通过购房资格审核，最终导致孙某和周A解除了《北京市存量房屋买卖合同》，给孙某造成了相应的损失。房地产经纪业务是特殊行业业务，孙某信赖房地产公司的专业能力才交纳佣金，委托其进行购房的居间服务。居间方未尽到告知义务，应返还孙某佣金41000元。
【协会提醒】
协会谨此提醒各房地产经纪机构和房地产经纪人员，在确认委托人是否满足购房条件时，不能仅依赖委托人的单方说明，还应要求委托人提供相关的证明资料。在明知购房人违反限购政策的情况下，切忌为了收取居间费用而促成协议达成，否则一旦购房人因缺乏购房资格无法履行协议，经纪机构不仅无法获得居间费用，还有可能须承担损失赔偿责任。
在提供居间服务时，房产经纪机构和经纪人员应熟悉住宅买卖的相关法律、法规、政策，向交易双方提供相关咨询，如实告知购房、租赁房屋的风险，并在从业过程中严格遵守以下规定：
《房地产经纪管理办法》第二十五条第（三）款规定：房地产经纪机构和房地产经纪人员不得以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；
《深圳市房地产市场监管办法》第四十一条第（五）款规定：房地产经纪机构不得虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈。第七十四条第（三）款规定：房地产经纪机构有第四十一条第（二）项至第（八）项规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。
《深圳市房地产经纪行业从业规范》第十三条（核查责任）：房地产经纪机构在��事房地产经纪业务时，应当核查委托人的身份证明，告知委托购房者当前购房政策，要求并配合其核��购房资格���核实售房委托人物业权属证明，以及该物业抵押、质押、出租、产权纠纷等真实情况，并与委托人通过房地产信息系统签订主管部门要求的《深圳市二手房委托合同》。
《深圳市房地产经纪行业诚信评价指标》规定，房地产经纪机构未要求委托人提供具有购房资格证明材料的，属于B类不良行为，扣减诚信分6分。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供