【案情简介】
2011年12月18日，李某（买受人）、赵某（出卖人）与某房屋中介公司（居间人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由李某购买赵某名下坐落于北京市大兴区的房屋，双方在合同中约定房屋成交价格为60万元。同日，某房屋中介公司与李某、赵某签订《补充协议》，约定交易房屋价款60万元及家具家电、装饰装修及配套设施作价123.5万元，两者总计为人民币合计183.5万元；签订《买卖定金协议书》，约定李某向赵某支付购房定金1万元；签订《居间服务合同》。最后，由于买卖合同所约定的房屋价格60万元过低，无法通过网签手续，导致房屋未最终成交。
某房屋中介公司称：按照《居间服务合同》的约定，某房屋中介公司的居间义务已履行完毕，李某也按照约定向房屋出卖人支付了定金，故李某应当向某房屋中介公司支付居间报酬。
李某称：某房屋中介公司在交易过程中，以虚假的购房价能降低税收为诱饵，诱使李某与赵某签订了阴阳合同，交易价格明显低于同区域指导价，其后果是既不能网签，又不能达成交易；某房屋中介公司在交易中存在明显过错，对此应当承担不能交易的全部责任；李某与赵某之间所签房屋买卖合同未通过网签，属无效合同，李某与某房屋中介公司及赵某签订的《居间服务合同》，是附属于上述房屋买卖合同及补充协议的附属性合同，主合同无效，该《居间合同》亦无效；故李某不同意支付某房屋中介公司的居间报酬。
【律师分析】
《居间服务合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效，应当受到法律保护，但居间服务的成功提供应当建立在房屋买卖合同成立的基础之上。某房屋中介公司在居间合同中的目的是提供居间服务并在促成李某与房屋出卖人签订有效房屋买卖合同的前提下收取居间报酬，李某的合同目的则是通过某房屋中介公司提供的居间服务实现其购买房屋的目的。本案中，某房屋中介公司指导李某及赵某签订买卖合同，在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》所约定的房屋价格60万元明显过低，致使房屋买卖合同无法有效履行，应承担相应的责任，无权要求李��支付居间报酬。
房屋中介公司诱导房屋买卖双方签订“阴阳合同”，表面看能规避限制，但此种行为存在潜在风险，易引发连锁纠纷，给交易双方带来损失。房屋中介公司提供了服务，但因合同效力问题无法主张居间服务费，得不偿失。
【协会提醒】
协会谨此提醒各房地产经纪机构和经纪人员，应坚持诚信执业，在执业过程中严格遵守以下规定：
1、《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定：“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。
2、《中华人民共和国刑法》第二百零一条规定：“纳税人不缴或者少缴应纳税款偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的处三年以下有期徒刑或者拘役并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。偷税数额占应纳税额30%以上并且偷税数额在10万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑并处偷税数额一倍以上���倍以下罚金。”
3、《深圳市房地产市场监管办法》第四十一条、第七十四条规定，房地产经纪机构不得为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利。否则，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。
4、《深圳市房地产经纪行业诚信评价指标》经纪机构不良行为指标C类第8款规定，与当事人串通，隐瞒真实的交易价格，逃税避税的，给予扣减机构诚信分9分的自律惩戒。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供