【案情简介】
2013年5月23日，卖方宋某与买方李某签订《二手房买卖合同》，并约定如任何一方违约，另一方可要求违约方承担约定的违约金或依法适用定金规则。后因房价上涨，宋某违约返价，李某遂向法院提起诉讼。经法院审理认定，宋某拒不履行义务，已构成对合同违约，判决宋某按合同约定支付违约金21万元。
宋某不甘遂将中介公司诉至法院，要求中介公司赔偿其21万余元，并要求中介公司承担全部诉讼费用。宋某为证明中介公司存在过错，向法院提交了李某于2010年7月至2013年8月期间在中介公司从业的社保缴纳记录及深圳市房地产经纪行业诚信公示平台所显示从业纪录，证明李某曾是该中介公司员工且其妹亦系该中介公司在职员工，但在签订合同时李某及中介公司始终未将上述情况告知宋某。
经法院审理认为：本案争议焦点在于中介公司在提供居间服务过程中有无违背忠实义务，与李某恶意串通且损害了宋某的权益，宋某在承担违约责任之后是否有权向中介公司追偿。
根据宋某呈交证据。中介公司确实未向客户如实披露李某是否系其员工、是否具有购房资格及其与该公司员工间的亲属关系，此举已违反《合同法》规定的“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”的义务，对于涉案交易未能继续履行存在一定过错,��对宋某遭受的违约损失应当承担一定的赔偿责任，法院酌定赔偿5万元。
【律师分析】
近年我市房屋价格波动剧烈，业主返价违约频频发生。虽然法院往往依法判决违约方承担全部违约责任，但由于中介机构自身服务存在法律瑕疵，往往易成为关联被告，从而被败诉的业主方迁怒、追责。此案中的中介机构因此被判决赔偿业主方一定金额。
作为专业经纪机构，在提供居间服务过程中，应当秉持诚信原则和敬业精神，严格遵守职业道德，在本案中若中介机构能够谨慎核查合同、积极向交易双方履行如实报告的义务，就不会招��本案纠纷。
【协会提醒】
协会谨此提醒各房地产经纪机构和房地产经纪人员，在提供居间服务过程中，房产经纪机构和经纪人员两条常见被抓“小辫”的问题，一是未善尽提示告知义务，二是随意或虚假承诺。因此，务必充分了解并严格遵守以下规定：
一、《深圳市房地产市场监管办法》第三十四条规定，房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，应当告知委托人下列事项：
（一）执行该业务的房地产经纪人员姓名、执业登记号；
（二）应当由委托人协助的工作、提供的必要材料和文件；
（三）房地产交易的一般程序；
（四）交易过程中涉及的税费；
（五）法律、法规、规章规定的其他事项。
房地产经纪机构及其从业人员在经纪活动中，应当如实告知委托人服务进度情况以及与交易有关的事项。
二、《深圳市房地产市场监管办法》第三十八条规定，房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的，应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意。
三、《深圳市房地产市场监管办法》第四十一条和第七十四条规定，房地产经纪机构虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。
四、《深圳市房地产经纪行业诚信评价指标》规定，经纪机构不如实对本机构人员进行离、入职操作的，属于A类不良行为，应扣减经纪机构诚信分3分。
经纪机构或经纪人员虚构事实或隐瞒真相，对相关当事人进行误导或欺诈，给当事人造成重大损失的，属于C类不良行为，应扣减经纪机构或经纪人员诚信分9分。
经纪人员与一方当事人串通，严重损害他人合法权益的；扣减其诚信分20分并将其直接列入失信。
由此可见，房地产经纪方在二手房交易中不可忽视的作用和地位，经纪方应当做到“善尽居���服务义务”，房地产经纪机构不善尽居间义务，隐瞒重要交易事项，往往损人、害己，得不偿失。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供