【案情简介】
2015年5月2日，吉某（买方）、谢某（卖方周某的代理人）经深圳某经纪机构居间服务签订了《二手房买卖合同》。合同约定：吉某向周某购买龙岗区XX号物业，成交价468万，定金20万，承担违约责任的方式为房屋成交价20%的违约金或双倍返定金。合同签订后，吉某依约先后支付定金20万元至该经纪机构银行帐户中托管。
2015年5月5日至6月8日期间，中介人员将合同及定金托管在该经纪机构处的收据的照片通过微信发送给周某，周某微信回复支付首期款时间太长，要求提前付款时间。然而2015年6月10日，谢某突然提出解除买卖合同，称其无代理权限且签订的合同没有得到业主的追认。故吉某诉至法院，要求谢某、周某返还定金20万元并按房价的20%支付违约金，承担全部诉讼费。
法院审理认为：在涉案合同签订时，谢某、周某系夫妻关系，且谢某曾出具一份《承诺书》，内容为：谢某代理出售涉案房产，保证产权人在2015年6月28日之前到某经纪机构处补签二手房买卖合同及资金托管协议、履行买卖手续，否则谢某愿意承担相关违约责任。吉某有理由相信谢某有代理权，故谢某代理周某签订涉案《二手房买卖合同》的代理行为有效。
另从周某与某经纪机构微信联络记录看，周某在知晓涉案合同已签订的情况下亦未曾表示没有授权给谢某签订合同，故涉案《二手房买卖合同》周某应予履行而未履行，已构成违约。最终法院判决涉案《二手房���卖合同》解除，由于双方在合同中约定的违约金标准过高，结合周某违约行为出现在合同签订后不久的情况，法院酌情将周某应付的违约金调整合同总价的10%。
【律师分析】
本案的关键在于谢某作为周某的代理人，是否有合法的授权。
本案中，谢某自称为周某的代理人，向买受人及中介公司出具了《承诺书》，且二人系夫妻关系，吉某作为善意且无过失的第三人有理由相信谢某是合法的被授权人而与之交易。且合同签订前后，某经纪机构经办人员也与周某就涉案房屋的买卖有过沟通，周某对谢某代理其出售涉案房屋并未提出异议。中介机构在居间服务中很好的保存了与真正权利人之间的微信证据，使得法院在认定本案二手房交易行为是否有效发挥了关键作用。
《民诉法解释》第116条规定，电子数据是指通过电子邮件、电子数据交换、网上聊天、博客、微博客、手机短信、电子签名、域名等形成或存储在电子介质中的信息。但微信等电子证据要得到法院的采信，须满足以下前提条件：一是微信使用人就是当事人双方；二是微信证据的完整性；三、有其他证据予以佐证。
【协会提醒】
协会谨此提醒各房地产经纪机构和经纪人员，在提供居间服务过程中，不仅应积极、如实向交易双方报告与交易有关事项，熟悉房屋买卖的相关法律、法规、政策，为消费者提供专业服务并把控交易风险，还应注意利用合法手段自我保护。建议经纪机构和经纪人员居间服务过��中注意以下几个方面：
一、主动使用协会制定的《看楼确认书》、《二手房交易重要事项告知书》，将已履行的告知义务落实到书面，避免因口头承诺给交易各方带来的损失，进一步保障的经纪机构和经纪人员合法权益。
二、注意保存QQ、邮件、微信等电子工具的聊天或交流证据，以保护自身合法权益。
1、电子证据的收集方式有很多，比如：手机短信、电话录音、网页截图、QQ或微信聊天记录、拍照等等。
2、通过电子设备交流之前注意确认对方身份，确保得到准确、清晰的回应。
3、在交流中使用准确的用语（避免网络对话形式），完成表述（对方人员姓名、时间、事件等）。
4、由于电子数据具有唯一性，一旦灭失便难以恢复，应做到及时取证保存。
5、勿分割、加工、增减电子证据，只有具有完整性的电子数据证据才具有足够强的证明力。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供