【案情简介】
2015年3月27日，张某（买方）与乾某（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将其名下房产以181万转让给买方，买方应在合同生效之日向卖方支付定金5万元并于4月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行监管为准支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。
4月9日，乾某委托张某办理涉案房产的赎楼贷款等事宜，委托权限包括转卖房产的所有权限，期限为一年。
4月23日，买卖双方签署《补充协议》约定，卖方同意在买方有名额（当买方找到名额或具备购买资格）后再办理相关手续；同日，双方签署《交楼确认书》，乾某将房产交于张某。
后乾某发现张某（系某中介公司中介人员）竟将涉案房产在中介处挂牌出售，遂于5月27日发出公证声明书，声明终止对张某有关涉案房产的委托授权，不再委托张某代为办理涉案房产的任何事务。双方因此产生纠纷，张某遂诉至法院。
法院认为，买卖双方签订的《二手房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。但张某作为买方在签署合同时名下已有两套房产，本身不具有购房资格���双方在合同备注中约定张某可用第三方名额递减过户，该约定虽不违反法律和行政法规的强制性规定，但从另一个侧面反映出张某在签订合同时有投机炒楼的目的。且合同约定应由买方赎楼，卖方已于4月9日办理了公证委托手续，而张某未在合理期限内赎楼（银行通知2015年5月5日前赎楼），庭审时张某亦确认在其向被告一次性支付了剩余购房款后，因资金困难未能及时赎楼，结合卖方向法院提交的有关涉案房产在双方签订合同之后的放盘信息，不排除张某为了继续履行涉案合同，寻求下一个买家以加价转卖涉案房产的合理怀疑。在此期间，卖方发现了涉案房产的放盘信息，怀疑张某加价炒房，在涉案房产已交付张某的情况下，为保护自身权益，于5月27日公证声明取消对张某的公证委托系行使不安抗辩权的表现，未及时履行赎楼义务是导致涉案合同未能继续履行的根本原因，��某迟延赎楼的行为构成了违约。另外，在合同及补充协议对赎楼期限未明确约定的情况下，乾某在未向张某催告履行的前提下即单方公证声明取消公证委托，以致后来张某未能完成赎楼，应各自承担相应的违约责任。
【律师分析】
2015年, 在深圳房价暴涨的形式下，少数中介参与炒房的行为引起社会广泛关注，目前多家银行内部已收紧对中介群体的房贷政策。
本案中买方张某系一房产公司的中介人员，其与卖方签订合同时故意隐瞒了自己的身份，不想最后却在迟延赎楼期间被卖方抓到炒房证据，最后被法院认定为违约，承担了较重违约责任。虽然作为合同买卖交易双方，法律法规并无相关规定要求必须告知交易对方所从事的职业，但作为中介人员，其故意隐瞒身份，从事炒房的行为已严重违反中介行业自律规范，同时低买高卖赚取差价的行为，也严重扰乱了房地产市场正常交易秩序，本期案例仅以此案，为广大中介人员敲响警钟，望引以为戒。
【协会提醒】
针对个别房地产经纪机构或经纪人员通过众筹等手段进行房产投机的行为，《房地产经纪管理办法》明确规定，房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的，应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意。建议经纪机构和经纪人员注意以下几个方面：
一、《房地产经纪管理办法》第二十五条：房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：
（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；
（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；
第三十四条：违反本办法第二十五条第（二）项，构成价格违法行为的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，��令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。
第三十七条：违反本办法第二十五条第（三）项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
二、《深圳市房地产市场监管办法》第四十一条第（三）款规定：房地产经纪机构不得对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息，赚取交易差价。
第三十八条规定：房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机���购买、出售、承租、出租房地产的，应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意。房地产经纪机构及下辖从业人员需要购置自用房产的，应符合该规定，并在���律法规允许的范围内规范交易，承担相应的法律责任。
三、《深圳市房地产经纪行业诚信评价指标》规定，经纪机构在从事房地产经纪业务过程中赚取差价的，应扣减机构诚信分9分，如经纪人员赚取差价行为的，将直接列入禁业名单，不参考其良好行为得分。
如果经纪人员就订立合同的事项未向委托人如实告知，虚构事实或隐瞒真相，对相关当事人进行误导或欺诈，给当事人造成重大损失的，属于C类不��行为，应扣减经纪人员诚信分9分。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供