【案情简介】
2015年3月23日，邓某（卖方）与刘某（买方）签署了《二手房买卖合同》。当天，邓某在《佣金支付承诺书（卖方）》上签字，该承诺书载明：基于中介公司所提供的服务，邓某自愿在签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中介公司支付30000元（以下币种均为人民币）。如因邓某过错或违约，导致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，邓某仍需向中介公司支付相当于买卖双方总金额的违约金。如与买方自行解除《二手房买卖合同》或相关协议后再与买方另行成交办理过户，邓某仍须按承诺书向中介公司支付佣金。同时，买方也在中介公司提供的《佣金支付承诺书（买方）》上签字，该承诺书��佣金数额为30600元外，其它内容与《佣金承诺书（卖方）》一致。签约当天，买方向邓某支付定金，并与中介公司签署了三方《资金托管协议》，将定金交中介公司进行托管。
然而后因深圳房价上涨，邓某以各种理由拒绝办理过户手续。中介公司遂将邓某诉至法院，请求其承担违约责任。
法院审理认为：当事人应当遵循诚实信用原则。邓某与中介公司签订的《佣金承诺书（卖方）》系双方真实意思表示，双方形成居间合同法律关系。由于邓某拒绝按照合同约定办理过户手续，涉案《二手房买卖合同》被解除，邓某向买方支付违约金30万元并退还其已支付的定金10万元。邓某拒绝履行合同的行为，符合双��在《佣金承诺书（卖方）》中约定的“如因邓某过错或违约，导致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》”的情形，故邓某的行为构成违约。
中介公司、邓某之间的居间合同是房屋买卖合同的附属合同，居间合同依附于房屋买卖合同而存在，邓某与买方之间的房屋买卖合同未能继续履行，将直接导致居间合同不能继续履行，所以邓某对于买卖合同的违约势必会构成对居间合同的违约，邓某有义务向中介公司支付佣金。由上可知，邓某违反《佣金承诺书（卖方）》的约定，而其中有关卖方违约条款的约定并无违反法律规定，邓某应承担相应违约责任。中介公司请求符合违约金“以补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，法院予以支持。
【律师分析】
法院认为居间合同是房屋买卖合同的附属合同，居间合同依附于房屋买卖合同而存在，邓某与买方之间的房屋买卖合同未能继续履行，将直接导致居间合同不能继续履行，不能割裂房屋买卖合同与居间合同的联系，故支持中介公司要求委托人支付违约金的请求。
诚实信用和意思自治是合同法的两大基本原则。本案中中介公司与买、卖双方分别签订了《佣金承诺书》，是为了保障交易能够顺利完成，其中的违约金条款并未违反法律规定也未超过法定限额，意思表示明确，且中介公司在居间过程中已提供查询涉案房产状况、促成买卖双方签订《��手房买卖合同》、提供资金托管、协助买方办理首期款监管和申请银行按揭贷款等服务，但因交易一方恶意违约而导致其佣金损失，故其关于支付违约金的请求应当得到支持。
【协会提醒】
通过本案例可知，房地产经纪机构及其从业人员在经纪活动中，需将约定事项落实到书面，避免口头承诺，以保护自身权益。另外，经纪方也需要切实履行了居间方的责任和义务，如实告知委托人服务进度情况以及与交易有关的事项，法律对居间方的权益还是有一定支持和保障的。
同时，协会目前制定出了《深圳市二手房居间服务标准流程》明确了经纪方促成交易双方订立合同即完成居间义务，其余二手房交易手续（包括但不限于代为办理过户、赎楼、收楼等），均属房地产中介方额外附加服务。二手房居间服务标准流程结束后客户如需委托房地产经纪方或其他专业机构提供上述额外附加服务的，需另行签订书面协议。
为规范房地产经纪行为，保障二手房交易安全，降低交易风险，提前告知二手房交易相关重要事项，避免口头承诺给交易各方带来的损失，经协会自律专业委员会审议通过的《看楼确认书》和《二手房交易重要事项告知书》（以下简称“《告知书》”）标准文本已在全行业实施应用，建议经纪机构、经纪人员使用《看楼确认书》，以保障经纪方合法权益。要求各经纪机构、经纪人员在服务过程��主动向消费者提供《告知书》，说明其中应告知事项，并与买方、卖方分别签署《告知书》。任何机构或个人不得擅自删减《告知书》内容，如确有需要补充及额外说明的事项，经纪方可与消费者协商一致后增加补充条款。
综上所述，经纪机构和经纪人员在居间服务过程中要擅于使用行业示范文本，保障自身合法权益。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供