【案情简介】
2015年8月20日，卖方王某、���方宋某以及中介公司就深圳市某房屋签订《买卖合同》，约定：该房屋总成交价为730万元，签订合同时买方支付定金且涉及的所有税费由买方承担。中介公司向买方承诺该房产为卖方“满五年且唯一”的住房，卖方可以申请减免个人所得税。
后因买方违约，买卖双方未能继续履行买卖合同且买方拒付中介公司佣金，故中介公司遂诉至法院，请求判令买方宋某支付佣金及滞纳金。
宋某提出反诉称：中介公司陈述涉案房屋是卖方“满五年且唯一”的住房，不需缴纳个人所得税，而在合同履行过程中，买方得知涉诉房屋并非卖方的唯一住房，这与中介公司的承诺不符，导致买方税费承担加重无法购买该���产。因中介公司未能就与订立合同相关的事项向买方履行如实告知的义务，并且向买方隐瞒与订立合同有关的重要事实，上述行为已构成欺诈，所以无权要求买方支付报酬，中介公司还应对买方损失负全部赔偿责任。
法院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”中介公司作为居间方，应及时向宋某提供房屋买卖合同的媒介服务，如实向宋某报告有关订立房屋买卖合同的事项。根据《二手房买卖合同》约定，涉案房屋交易所产生的税费由宋某承担，故税费数额的高低直接影响着宋某是否会购买涉案房屋，属于与订立房屋买卖合同有关的重要事项。中介公司在居间服务过程中未能就有关订立合同的事项向宋某如实报告，故对中介公司诉讼请求，本院不予支持。因中介公司在居间服务过程中存有重大过错，给宋某造成损失，应依法予以赔偿。
【律师分析】
在此案中，中介人员疏于详细核实房屋概况而给予委托人“满五年且唯一”的住房可以申请个人所得税减免的承诺，属于在促成交易的过程中故意提供虚假情况，最终使委托人购买涉案房屋的合同目的根本无法实现，法院因此判定中介公司具有重大过错而败诉。作为专业的房地产中介机构，不但要熟悉房屋买卖相关法律、法规、政策，还应详细了解房屋概况。
【协会提醒】
协会谨此提醒各房地产经纪机构和房地产经纪人员，在居间服务过程中应当对出售房屋状况充分了解切忌轻易承诺。
为保障二手房交易安全，降低交易风险，涉及到限购、限贷政策等二手房交易相关重要事项应当以书面形式告知���易双方，避免口头承诺给交易各方带来的损失。经协会自律专业委员会审议通过的《看楼确认书》和《二手房交易重要事项告知书》（以下简称“《告知书》”）标准文本已在全行业实施应用，要求各经纪机构、经纪人员在服务过程中主动向消费者提供《告知书》，说明其中应告知事项，并与买方、卖方分别签署《告知书》。
同时，各房地产经纪机构和房地产经纪人员在提供居间服务过程中，应严格遵守以下规定：
一、《房地产经纪管理办法》第二十一条，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：
（三）委托房屋的市场参考价格；
（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；
（五）房屋交易涉及的税费；
第二十五条，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易，违反本办法此项规定的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
二、《深圳市房地产市场监管办法》第三十五条，委托人应当向房地产经纪机构提供房地产经纪业务所必需的材料，并对所提供材料的真实性和合法性负责。
第四十一条，房地产经纪机构不得虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈。
三、《深圳市��地产经纪行业诚信评价指标》规定，经纪人员在从事房地产经纪业务过程中为承揽业务，进行虚假宣传或虚假承诺欺骗客户的，将扣减人员诚信分9分。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供