【深房中协·知识问答】「包过户、包贷款、税费我帮你算准」——这些承诺能许吗？

首段：【深房中协·知识问答】：《深圳市二手房委托购买合同》要求委托人确认知晓受托方不可以向交易双方承诺交易必然成功，或承诺房屋交易税费金额、贷款审批时间、贷款额度、交易完成时间等事项；《住房城乡建设部、人民银行、银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》严禁信贷资金挪用于购房。过度承诺是执业风险的高发区。

常见问题

Q｜客户催问「贷款到底能不能批」，怎么答才稳妥？

A｜不做担保式承诺。依据《深圳市二手房委托购买合同》的告知条款，受托方不可以向交易双方承诺交易必然成功，或者承诺房屋交易税费金额、贷款审批时间、贷款额度、交易完成时间等事项。贷款审批是银行的独立审贷行为（依据《住房城乡建设部、人民银行、银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，银行业金融机构要加强审贷管理、审核首付资金来源），中介既无权也无法替银行作决定。如实告知流程与影响因素，比拍胸脯更专业也更安全。

Q｜为了促单，能不能帮客户「包装」贷款材料？

A｜绝对不能。依据《住房城乡建设部、人民银行、银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，银行业金融机构要加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度——协助伪造收入证明、虚构资金来源，不仅导致贷款被拒，还可能涉嫌骗取贷款的法律责任。

Q｜客户问税费具体金额，能直接报个数吗？

A｜区分「说明规则」与「承诺金额」。依据《深圳市二手房委托购买合同》的告知条款，承诺房屋交易税费金额属于禁止之列——税费受政策、计税价格、房屋情况等多因素影响。正确做法是说明税费的计算规则与影响因素，具体金额以税务机关核定为准。

Q｜机构要求「冲业绩」，暗示可以口头承诺交房时间，怎么办？

A｜守住红线。依据《深圳市二手房委托购买合同》告知条款，承诺交易必然成功、承诺交易完成时间均在禁止之列；该告知条款本身就是要求委托人确认知晓的书面安排。口头承诺一旦落空，客户投诉、退费纠纷随之而来。用专业服务争取业绩，而不是用兑现不了的承诺。

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