【深房中协·知识问答】买二手房前，怎么查房子有没有查封、抵押？

首段：【深房中协·知识问答】：《广东省城镇房地产转让条例》第十一条规定被查封、权属有争议、未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；《城市房地产抵押管理办法》第八条列明不得设定抵押的范围。付款之前查清权利状态，是二手房交易最不能省的一步。

常见问题

Q｜查房子的权利状态，最可靠的途径是什么？

A｜不动产登记信息查询。最稳妥的方式是要求卖方配合提供最新的不动产登记查询结果（产权人本人可申请查询），上面会载明抵押、查封等权利限制登记。依据《广东省城镇房地产转让条例》第十一条，被查封的房地产不得转让——查到有查封登记，交易直接止步，无论对方如何解释「马上解封」。

Q｜卖方只给看房产证复印件，不肯配合查档，正常吗？

A｜不正常，要警惕。复印件容易变造，且无法反映最新权利限制登记（查封、新设抵押是动态变化的）。依据《广东省城镇房地产转让条例》第十一条，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让——连查证都不配合的卖方，其房源状态按存疑处理，交易节奏放慢。

Q｜中介说「我们查过了没问题」，还需要自己查吗？

A｜要。中介的查验是其义务，但不能替代买方自己的核验。要求中介出示查验依据（查档结果等书面材料），同时自己通过产权人配合查询再核一遍。大额交易里，「别人查过了」从来不是免检理由——依据转让条例第十一条，被查封、有争议的房产不得转让，这一步核实值回所有麻烦。

Q｜签了合同才发现房子被查封，怎么办？

A｜立即止损并追责。被查封的房产依据《广东省城镇房地产转让条例》第十一条不得转让，交易在法律上无法完成。动作：停止后续付款；要求解除合同、返还已付款项；梳理卖方与中介在交易中的披露责任（隐瞒查封信息的，承担相应责任）；保留合同、付款凭证、沟通记录，必要时通过法律途径解决。

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