【案情简介】
刘某（买方）与彭某（卖方）在X中介公司居间撮合下签订了《深圳市二手房预约买卖合同》，约定卖方将其房产转让给买方。同日，刘某向X公司出具《佣金及必要费用支付承诺书》，约定成交后即支付佣金5万元。
其后因政府出台相关政策，导致买方刘某不具备购房资格，从而无法实现交易。为此，刘某认为中介公司没能最终帮助他购房成功，故拒付佣金。该中介公司遂向法院起诉。
法院认为:原告X中介公司与被告刘某之间存在合法有效的��间服务关系。原告作为居间人，促成买卖双方签订《二手房预约买卖合同》，其后，买卖双方虽因政府政策变动而未能签订正式的买卖合同，但居间服务已成立，原告仍有权向买卖双方收取合理必要费用。故法院最终判决被告刘某向X中介公司支付必要费用。
【律师分析】
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平��则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
司法实践也会充分考虑到政策变动引起的当事人履行合同的情势发生重大变更，从公平、公正和社会公共利益的角度来衡量和裁判。
本案中，法院认定买卖双方虽因政府限购令--“不可归责于当事人双方的事由”而未能签订正式的买卖合同，鉴于中介机构在此过程中提供了居间服务，仍有权向买卖双方收取合理的必要费用。
【协会提醒】
协会谨此提醒各房地产经纪机构和房地产经纪人��，在提供居间服务时，应熟悉房地产买卖的相关法律、法规、政策，向交易双方提供相关咨询和风险提示，并注意保留提供居间服务的相关证据，以作为交易解除后向客户主张必要费用或佣金的依据。
另外，为保障二手房交易各方合法权益，明确房地产经纪服务流程与内容，2016年4月，深圳市房地产经纪行业协会发布了《深圳市房地产经纪服务指引暨二手房居间服务标准流程》。协会认为房地产中介促成交易双方订立合同即完成居间义务，其余二手房交易手续（包括但不限于代为办理过户、赎楼、收楼等），均属房地产中介方额外附加服务。二手房居间服务标准流程结束后客户如需委托房地产中介或其他专业机构提供上述额外附加服务的，请务必与房地产经纪机构或其他专业机构另行签订书面协议，明确约定委托机构的服务内容及收费标准，以明晰双方的权利义务。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供