【案情简介】
2016年1月30日，经中介公司撮合，黄某（买方）与林某（卖方）签订了《二手房买卖合同》，并按合同约定，黄某将定金托管至中介方进行监管。
合同签订前，中介公司通过查档得知涉案房产处于查封状态并向交易双方告知了相关情况。另外，林某口头告知黄某及中介公司其将涉案物业是作为其他案件的诉讼保全的担保物，但林某当场承诺会在5-10个工作日内进行置换，解除涉案物业的查封，黄某、林某均同意此情况下进行交易。
后因林��解除查封拖延时间已近1个半月，黄某及中介人员多次电话及书面催告，林某一直拒绝沟通，黄某遂诉至法院，要求林某返还定金，并承担违约责任。
法院认为:黄某、林某于2016年1月30日签订的《二手房买卖合同》，合法有效。黄某、林某及中介公司在合同签订前均知悉涉案房产已被法院查封，故黄某、林某当时均应明知房产不能短期内解除查封的后果，并对因解除查封时限过长而产生合同不能继续履行的风险有充分的预估，而黄某、林某对此预估不足，导致现发生纠纷，应认定黄某、林某对导致本案二手房交易的失败均有过错。由于涉案房产目前仍未解除查封，而黄某的诉请亦明显建立在要求解除合同的基础之上，故法院最终判决合同解除，林某应将收取的定金退还给��某，因该���定金目前控制在中介公司手中，故应由中介公司直接负责退还黄某。黄某要求林某承担违约金责任，理据均不足，法院不予支持。
【律师分析】
本案中，黄某、林某二人作为完全民事行为能力人，具有完全民事行为能力，所签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示且不违反法律法规规定及社会善良风俗习惯，被法院认定为合法有效。依法成立的合同，自成立时有效，合同生效即对当事人产生法律约束力，当事人应按照合同的约定各自享有权利并承担应尽的义务。
本案中，中介公司在交易前查清了涉案房产已被查��，并将此情况告知交易双方，虽然林某对该房屋被查封的原因进行了解释并对解除查封的期限作出了承诺，黄某仍应对该情况进行谨慎而周全的考虑，一旦同意在该条件下进行交易，即默认对交易因查封行为而可能导致的后果有一个合理的预期，并同意对该后果承担责任；而林某未按承诺及时解除查封达到合同约定的“无抵押、产权完整”状态，所以法院依法判决黄某、林某在该案中对于交易的失败均存在过错。
【协会提醒】
协会谨此提醒各房地产经纪机构和房地产经纪人员，在提供居间服务过程中应熟悉房屋买卖的相关法律、法规、政策，为买卖双方提供专业的咨询和交易风险提示，在从业过程中应严格遵守以下规定：
一、《深圳市房地产市场监管办法》第三十四条规定，房地产经纪机构及其从业人员在经纪活动中，应当如实告知委托人服务进度情况以及与交易有关的事项。
第四十一条规定，房地产经纪机构不得为法律、法规、规章禁止交易的房地产提供代理、居间等经纪服务，否则由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。
二、《深圳市房地产经纪行业从业规范》第十三条、第二十三条：房地产经纪机构及经纪人员在从事房地产经纪业务时，应当核查委托人的身份证明，告知委托购房者当前购房政策，要求并配合其核查购房资格，核实售房委托人物业权属证明，以及该物业抵押、质押、出租、产权纠纷等真实情况。
通过本案例可知，房地产经纪机构及其从业人员在经纪活动中，要注意以下事项：
1、将约定事项落实到书面，避免因口头承诺产生的纠纷。
2、经纪方不得为产权不明确的房产提供代理、居间等经纪服务。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供