【案情简介】
2015年3月7日,买方何某与某中介公司签订了《购买物业独家代理委托书》（以下简称“委托书”），委托该中介公司购买福田区的某小区物业。后该中介公司促成何某与业主徐某签订了《深圳市二手房买卖合同》，当日何某也向中介公司出具了《佣金及必要费用确认及支付承诺书》（以下简称“承诺书”）。
交易完成后，中介公司向何某主张佣金，何某认为中介公司提供的《承诺书》系格式文本，存在严重加重其责任的格式条款，故拒向中介公司支付佣金，中介公司遂向法院提起诉讼，请求判令:何某支付佣金及银行��期贷款利息并由何某承担本案受理费用。
法院认为:何某向中介公司出具《委托书》及《承诺书》，双方之间存在居间关系。《承诺书》虽系为了重复使用而预先拟定，但承诺书所约定的居间报酬系经过双方协商而确定，该承诺书的内容并非格式条款。退一步讲，即使该承诺书的内容为格式条款，也并未免除中介公司的责任、加重何某的责任、排除何某的主要权利，该条款也不应认定为无效条款，故双方签订的居间合同有效，何某应当按照《承诺书》的约定向中介公司支付居间报酬。
【律师分析】
本案主要争议焦点为��介公司提供的《承诺书》的内容是否为格式条款，《承诺书》是否有效。
根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”该法第三十九条第一款、第四十、四十一条对格式合同作了具体规定:
一是规定了格式合同提供方的义务，即对于提供方在提供合同时,要求格式条款的内容应遵循公平原则且格式条款的提供方,有提醒对方注意的义务，应对方要求对格式条款予以说明的义务；
二是规定了格式条款无效的情形，即对于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效；
三是规定格式条款争议的解释规则，当格式条款的解释出现争议时,应当采取三项特殊的解释原则，即应当按照通常理解予以解释、对条款提供者作不利的解释、格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。
本案中《承诺书》虽系为了重复使用而预先拟定，但承诺书所约定的居间报酬系经过双方协商而确定，该承诺书的内容并非格式条款。即使该承诺书的内容为格式条款，也并未免除中介公司的责任、加重何某的责任、排除何某的主要权利，该条款也不应认定为无效条款，故法院对何某的抗辩理由不予支持。律师建议，在中介公司提供居间过程中，对于中介公司提供的文件，委托人应仔细甄别，中介公司也应尽到解释说明的义务，由委托人认真阅读后再进行签署。
【协会提醒】
本案中提到的格式文本合同是我们房地产经纪活动中经常用到的，且各房地产经纪机构使用的《委托书》及《承诺书》格式条款内容也不尽相同。协会谨此提醒各房地产经纪机构和经纪人员，在提供居间服务过程中，不仅应使用政府规定的合同示范文本，避免交易风险和纠纷，还应积极、如实向交易双方报告与交易有关事项，熟悉房屋买卖的相关法律、法规、政策，为消费者提供专业服务并把控交易风险，避免本案例中提到的格式条款无效情形的出现。
同时，各房地产经纪机构和房地产经纪人员在提供居间服务过程中，应严格遵守以下规定：
一、《深圳市房地产经纪行业诚信评价指标》规定，经纪机构或经纪人员在经纪合同中设置不公平或模糊条款，逃避应当承担的责任，侵害委托人权益的，将扣减机构或人员诚信分9分。
二、《深圳市房地产经纪服务指引暨标准服务流程》规定，房地产经纪方应如实告知消费者服务进度情况以及与交易有关的事项。
因此，房地产经纪机构为客户提供服务时，应诚实、客观地事先告知消费者有关经纪活动及服务行为可能发生的风险和后果是经纪方应尽的义务，如客户对合同条款不清楚的，经纪方应予以解释。为避免因口头承诺产生纠纷，各房地产经纪机构应使用协会制定的《二手房交易重要事项告知书》。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供