市场低迷危及中介生存 行业脱困寄望松绑限购
——深圳市房地产经纪行业生存状况调查
2014年开年以来，房地产市场一直在低谷中徘徊，消费者入市意愿下降，房地产经纪行业随之深陷生存危机，亏损、关停、裁员等关键词刺痛着行业脆弱的神经，并对行业的稳定和可持续发展提出了挑战。
众所周知，房地产市场和房地产经纪行业是唇齿相依、互相影响的关系。一方面，房地产市场交易是房地产经纪行业赖以存在的基础，其波动直接影响房地产经纪行业的生存状况；另一方面，房地产经纪行业能加速房地产市场供需流通，是高效化解市场供需矛盾、推动市场供需平衡的有力媒介。因此，长时间持续低迷，不仅给房地产市场带来崩盘的隐患，也将导致房地产经纪行业萎缩和混乱，进而使市场变得更不可控，并危及国民经济发展的全局。
基于此认识，在2014年以来市场长达7个月低迷的背景下，除市场主体自救，市场管理者加强监督引导外，取消限购，理性释放市场需求，是房地产���场和房地产经纪行业回归稳健轨道，实现健康、长远发展的必然要求。
一、市场低迷，中介苦于“开单难”
据中原地产数据，2014年以来，全国多项房地产市场数据同比下降明显。1-6 月份，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，商品房销售额31133亿元，下降6.7%；上半年21个大中城市商品房市场开盘去化率仅为46%，同比下降约10%；每周平均开盘数仅65个，同比减少17个。
与全国房地产下行调整的大形势一致，深圳市今年上半年一、二手商品房累计成交量跌破2008年的水平，创下7年以来的新低。其中，2014年上半年深圳新房住宅预售面积110.99万平方米，同比减少56.3%；预售套数12017套，同比减少55.6%；新房成交142.39万平方米/15133套，同比大幅减少4成多；新房成交金额331.76亿元，同比减少近35%。2014年上半年深圳二手房成交面积270.95万平方米，同比减少38.7%；成交套数30743套，同比减少四成。
受开年以来市场低迷的影响，行业陷入“开单难”的困境。7月底我会面向全行业375家备案房地产经纪机构（以下简称“经纪机构”）所作的问卷调查显示，89.54%的经纪机构认为市场低迷对自身经营有影响，其中31.4%的经纪机构认为对自身经营有严重影响，多家经纪机构反映下辖部分地铺今年以来未开一单。此外，经纪机构网签二手房交易示范文本合同数量的大幅下降，也印证了“开单难”的事实。以几家大型经纪机构的数据为例，中原地产2014年上半年网签合同6385套，同比下跌37.59%；中联地产网签合同3745套，同比下跌37.68%；世华地产上半年网签合同2825套，同比下跌42.62%。
令人忧虑的是，我国房地产市场似乎没有短期内反弹的迹象，专家、投资者和消费者几乎一致看空下半年的楼市。瑞士银行首席中国经济学家汪涛甚至表示，内地房地产市场面临长期下行调整，为期至少需要2年。这种判断与业内经纪机构对市场的悲观判断和失望情绪是基本一致的，我会问卷调查显示，40.24%的经纪机构预计市场须��年到一年才能转暖；36.59%的经纪机构预计市场一年以上才能回暖，预计短时期内市场可回暖的经纪机构仅10.98%。
二、一损俱损，生存成行业第一大问题
房地产产业链长，与之关联的行业多达60多个。因此，随着房地产市场低迷的发酵，其一损俱损的效应迅速显现，对关联行业产生深刻影响。其中，与之直接关联的房地产经纪行业已感受到巨大的生存压力，生存问题已成为行业的第一大问题。
（一）成交低迷，经纪机构经营管理难度加大
一是地铺关停增多，为行业“关铺潮”埋下隐患。在成交低迷的影响下，关停地铺已成为行业应对市场低迷的一种策略。经我会以邮寄函件的方式逐家核实，我市上半年已关闭地铺达102间，暂停营业地铺达34间。随着地铺关停数量的增多，不排除出现行业“关铺潮”，给整个行业带来不可估量的后果。因此，经纪机构，尤其在一定程度上发挥行业“风向标”作用的大型经纪机构，在采取收缩策略时须更加谨慎和克制。
二是从业人员流失加剧，导致经纪机构士气下降。据我会了解的情况，今年以来，不仅新员工上岗几天就离职已成常态，许多资深员工也因长期开不了单而选择改行。人员的流失在一定程度上使经纪机构降低了部分人工成本，但其挫伤经纪机构士气，折损企业业务营运能力的负面影响更为显著。如何在节约人工成本和保持人员稳定性之间合理取舍，也是令经纪机构管理者伤脑筋的难题。
三是���本上升，雪上加霜。市场低迷，经纪业务量骤降，意味着经纪机构和经纪人员收入的大幅减少。与此同时，物价却一直在上升，带动地铺租金、员工薪酬、人员培训费用、房源信息发布端口费用等成本不断攀升，这对经纪机构来说无异于雪上加霜。在成本上升和成交低迷的双重作用下，上半年以来，我市经纪机构及经纪地铺普遍处于亏损状态，个别大型经纪机构月亏损额甚至超过千万元。
（二）外患重重，现行地铺模式已陷被动
在经纪机构陷入开单难的困境时，来自行业外的冲击却不失时机地掩杀而来，对现有的行业发展模式提出巨大挑战。
一是来自电商的冲击。随着网络电商运营规模的扩大，其觊觎房地产经纪市场之心越来越明显。在网络电商的诱导下，我市部分经纪人员绕开执业经纪机构，私自将房源信息、客户电话等录入电商平台，通过该平台承接房地产经纪业务。这不仅损害了经纪机构的合法权益，有违国家对房地产经纪人员不得以个人名义开展房地产经纪业务的规定，也为房地产交易双方带来潜在的交易风险。
二是来自物业公司的干扰。目前，我市一些物业公司利用负责小区安保事务的便利，或以小区准入权为交换条件，向经纪人员索要好处费，或直接“插足”本小区房地产租售业务，蚕食着房地产经纪行业的正当利益。
三是来自“房屋银行”的入侵。我市现有“房屋银行”十家以上，其二手出租全程代理业务满足了业主及承租方在租金支付、收取、房屋管理等方面的便利性需求，从现有房地产经纪行业分走了一块不小的“蛋糕”。
（三）内乱丛生，不当竞争蜂起
一是“零首付”营销手段再现市场。随着限贷政策的持续收紧，我市出现个别经纪机构承诺向消费者提供“零首付”购房服务的违规行为，对行业公平竞争环境造成极大破坏。
二是“撬单”、低佣抢客现象泛滥。目前，我市房地产经纪行业未建立起完备的信息安全保密制度，许多经纪机构发掘的第一手房源资料，往往很快就泄露，进而被别的经纪机构“撬单”。“撬单”和低佣抢客破坏了行业正常秩序，导致行业整体服务水平下降，其负面影响不容低估。
三是未备案从业仍大量存在，难于彻查和监督。目前，我市未备案经纪机构和经纪人员仍大量存在，因行业监管人力、物力投入有限，其违规行为难以监督、彻查和惩处。从投诉及市场检查情况来看，未备案已成为逃避监管、不守规则的代名词，严重损害了行业的整体形象及消费者的权益，并造成守法经纪机构经营成本的提高及行业发展氛围的恶化。
三、共力突围，功求长远
应对这次有可能是2008年金融危机以来房地产市场和房地产经纪行业的最大挑战，任何企图短期内迅速扭转局面的策略是很难如愿的。但总体来看，以下来自不同主体的相关应对策略，应有利于房地产市场和房地产经纪行业摆脱低迷局面，较稳妥地渡过难关，实现健康、长远发展。
（一）政策：取消限购，将供需还给市场
自2010年4月17日国务院出发布“国十条”，正式推出限购政策以来，限购在压制投资需求方面起到了一定作用，但也产生了诸多负面影响。首先，限购政策在打压投资需求的同时，也相当于政府对商品房的高投资价值作了权威的强调，从而在一定程度上反而成为房地产投资走热的助燃剂，催生了产能过剩、库存积压过大局面的形成。其次，限购政策以户籍、个税缴纳年限、居住期限为条件，限制部分城市居民购房，不利于社会公平，也误伤了部分刚需和正常改善型需求；此外，限购对市场规律未给予应有的尊重，导致房地产市场错失理性释放市场需求、内在调适市场价格、防范和缓解供需矛盾的时机，使房地产市场的问题不断累积，加大了解决的难度。
随着我国房地产市场的进一步成熟及政府调控思维的调整，在市场已进入下行通道的情况下，许多专家提出取消限购的主张。概言之，取消限购有以下作用和意义：第一，取消限购意味着对市场中不公平竞争因素的消除，还给市场主体公平选择的机会和更大的选择空间，让每个个体以自己的选择来承担市场风险，进而在市场机制的作用下实现供需的理性均衡；第二，取消限购有利于激活部分刚性需求和改善型需求，达到救市的效果，避免房地产市场崩盘，同时也为政府财政增支及GDP增长减负，保障中国经济在平稳的基调下实现产业结构调整。第三，放松限购是顺应市场发展的客观需要，也是贯彻落实“让市场在资源配制中起决定作用”国家政策的要求，能推动房地产调控��直接行政���预模式，向房地产统一登记、征收房产税等更兼容于市场的模式转型。
在取消限购政策的基础上，政府如能进一步保障和鼓励刚需，敦促银行在房贷业务上作更积极的投入，必能产生更大的合力，使市场尽快摆脱低谷，带动房地产开发、房地产经纪等关联行业安然渡过危机，避免产生过大的震荡。
（二）管理：加强应急、宣传引导及部门联动监管
面对当前的市场和行业的困局，行业主管部门和行业组织应谨慎应对，及时采取必要措施，为房地产市场及房地产行业的健康发展保驾护航。首先，应启动应急机制，通过召开行业通气会、座谈会和调研会，调查了解经纪机构的经营困难，为其提供力所能及的政策支持，同时慎重评估和防范市场低迷期行业可能出现的过激行为和突发事件，在危机事件发生时果��进行应急处理，尽可能消解其破坏力。其次，应积极进行宣传引导，加强行业诚信管理及星级评选的宣传，加强违规经纪机构和经纪人员的曝光和惩戒，引导业内经纪机构和经纪人员诚信从业，净化行业风气。最后，应加强部门联动监管，针对“房屋银行”、电商网站、物业公司、担保机构的干扰和冲击，由相应管理部门联合发布规范性文件，建立健全信息共享机制、市场联动检查机制、违规联合处理机制等，避免多头分隔式管理的低效率，实现行业交叉领域的高效监管，使房地产经纪行业与其他行业和谐共存，共同发展。
（三）行业：变革经营管理模式，加强主观能动性
对于经纪机构而言，首先应在行业组织的协调下，加强与业内其他机构的紧密合作，杜绝恶性竞争行为，以维护和谐稳定的行业发展环境，在保障行业整体利益基础上实现生存发展；其次，应加速经营管理模式变革，应放弃“铺海”、“人海”战术，快速向高效率、信息化的发展模式转变，以适应时代发展的需要，有力抗击电商等外来干扰，增强不利环境下的生存适应能力；再者，应始终坚持雕琢自身诚信品牌，以诚信、优质的服务换来客户的信任，从萎缩的市场中虎口夺食，为生存发展赢得空间；最后，经纪机构应积极拓展关联业务，在财务上开源节流，确保资金链不断裂，为自身生存和战略重整“续气”。
对于那些立志以房地产经纪为终身职业的经纪人员来说，面对市场低迷、开单难的不利局面，应坚持“没有低迷市场，只有消极态度”的信念，以持久的韧性换来成功。经纪人员只有全力激发自身能量，以主观能动力弥补市场不足，才能逆市突围，获得发展。
深圳市房地产经纪行业协会
二○一四年八月二十二日