【深房中协·规则解读】签约前必须核实的产权事项：给购房者的标的三查

首段：【深房中协·规则解读】：《深圳二手房委托出售合同》第二条要求明确房产的查封、抵押、共有权人等产权现状；《广东省城镇房地产转让条例》第十一条划定不得转让的房地产情形；《中华人民共和国民法典》为承租人提供查封情形下的解除权。合同标的是交易的根基——标的有问题，后续一切约定都是空中楼阁。

整体把握

一查：产权现状有没有写进委托合同

一、查封与抵押状态

依据《深圳二手房委托出售合同》第二条，委托出售时应明确该房产当前未被查封；设定抵押的，应载明抵押权人。买方通过中介购房的，可要求查看委托合同中的产权现状条款——查封、抵押状态不明的房源，先查清再谈价。

二、共有权人同意

同一条款要求：该房产如有其他共有权人的，甲方须于合同签订之日起约定期限内取得其他共有权人的书面同意。共有人不知情的交易，后续可能面临合同效力争议。

二查：房子属不属于禁止交易情形

一、查封与权利限制

依据《广东省城镇房地产转让条例》第十一条，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。签约前查询房屋的查封、轮候查封状态，是成本最低的风险排查。

二、小产权房等禁止交易类型

依据协会《关于警惕小产权房交易及居间服务的郑重提示》，小产权房属国家禁止交易的房地产类型，购买此类房产无法办理产权过户，交易不受法律保护。「便宜」的背后是标的本身不合法。

三查：租赁关系是否干净

一、承租人的法定解除权

依据《中华人民共和国民法典》第七百二十四条，租赁物被司法机关或者行政机关依法查封，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。对买方而言，带租约的房产要确认租约真实性与剩余期限；对承租人而言，房屋被查封时可依法解除合同并主张退还剩余租金。

二、卖方经纪的核验职责

依据《深圳市二手房交易经纪服务指引》，卖方经纪应核实房屋产权信息、产权状况，询问是否有欠款、贷款是否已还清等。买方可要求经纪机构说明已核验的产权事项，核验留痕的机构更值得信任。

实际业务中可以重点核对

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