2022年11月《协会说法》：非有效委卖的经纪方，可以私下联系业主洽商交易吗？
���鹏仔）：芥芥，我看咱们协会发布的《关于对部分经纪人员及经纪机构给予暂停星级的通报》（http://www.szfzx.org/article/DE00C65BF77011ECAE8920040FEAF840），有对“存在未通过新版二手房交易网签系统签订经纪服务合同、拒绝跨机构合作、规避新规监管的违规行为”给予暂停星级处理呢。
（芥芥）：是的。自律专业委员会2021年第四次会议授权协会秘书处直接对“涉嫌违反新规”的经纪机构和人员给予暂停星级处理。
在处理此类违规行为中，我们发现有些经纪机构和人员对“涉嫌违反新规”的行为理解的不是很清楚，或者说在实际业务过程中没有把握好这个度导致被同行举报。
（鹏仔）：我正想问你呢，如果我也和业主签署了《深圳市二手房委托出售合同》，但是我不是第一顺位的委卖经纪方，我能联系业主推荐客户吗？其中要注意哪些细节才不触犯规则？
（芥芥）：协会今年5月初在行业内发布了《深圳市二手房交易经纪服务指引（试行）》（以下简称“《服务指引》”），该《服务指引》明确提出了“第一顺位绝对优先原则”。坚决维护卖方委托第一顺位经纪方的绝对优先权。任何经纪机构或经纪人员不得绕开第一顺位经纪方，私下联系卖方洽商交易相关事宜，不得怂恿、胁迫、诱导卖方解除委托关系。
如下图，就反映出非有效委卖的经纪方私下联系业主洽商交易，这是违反上述原则的。
（鹏仔）：不能私下联系业主，万一第一顺位委卖经纪方故意阻碍买方经纪方信息传递，不如实报告看房请求怎么办？
（芥芥）：为了帮助业主在交易中做出清晰决策和判断，减少经纪方规避“单边代理”行为的发生，深房中协不断优化二手房网签系统，提高跨机构合作便捷性，将委买方发起合作意向由委卖经纪方系统确认改为卖方确认，减少经纪方不合作障碍。
（鹏仔）：我认为买方经纪方如果有合适的客户还是要提前和业主沟通一下再发起联卖意向比较好，否则业主也会对意向买方的信息不是很清楚，是否决定同意联卖合作是需要双方充分沟通的。
（芥芥）：是的，如果非为第一顺位卖方经纪方的情况下，可以作为买方经纪方的身份联系卖方经纪方发起看房请求，以便于买方确定是否对此房有购买意向。买方确定有意向的，你可以联系第一顺位卖方经纪方表达购房合作意向，由其向业主转达前期你们沟通的情况。同时你方在系统里面发起联卖合作申请，由业主决定是否接受。
这样既可以避免涉嫌绕开第一顺位经纪方，私下联系卖方洽商交易相关事宜，又能和卖方经纪进行初��沟通，便于为后续的合作打基础。
（鹏仔）：那如果第一顺位委卖经纪方不尽责怎么办？
（芥芥）：委卖经纪方有义务如实向卖方报告意向买方经纪发来的看房请求。当然为了更好地监督第一顺位委卖经纪方职责的履行，深圳市二手房网签系统正在优化看房请求日志。业主可以通过看房请求日志了解物业的看房请求，即便委卖的经纪方没有及时向其汇报看房情况，卖方也能自然一目了然，并可以经纪方服务存在重大瑕疵为由向协会申请为其出具《房地产经纪服务重大瑕疵意见书》，作为单方提出解除委托关系后向人民法院、仲裁机构提交的专业意见。
（鹏仔）：系统越来越完善了，解决了我们跨机构合作的后顾之忧。
【芥芥话你知】
小贴士：
《深圳市二手房交易经纪服务指引（试行）》房地产经纪方服务十大基本原则之一：第一顺位绝对优先原则。
非第一顺位委卖经纪方，是不能私下联系业主洽商交易事宜的。
另外，房地产经纪方服务十大基本原则也明确了：同业必合作原则。
卖方经纪不得无故拒绝意向买方经纪看房、洽商等合作邀约。
如果委卖经纪方低佣签署了《深圳市二手房委托出售合同》，不能以分佣达不到目的为由变相拒绝沟通、合作。
一旦存在上述违规行为的，可以向深房中协进行投诉举报，举报电话：83545354-611。