8·12天津港危化品大爆炸，震惊全国，造成的人员伤亡、财产损失难以计数。其中涉及的房屋为数众多，损失巨大，由谁赔偿及如何赔偿成为了难题。此事件的发生给各个领域和部门都敲响了警钟。在二手房买卖中，如果遇到类似情况，房屋损毁灭失的风险如何承担？中介机构能否得到佣金？房贷还要不要继续偿还？有什么方法可以尽可能的减少损失？现对这些问题一一进行分析。
一、房屋损毁灭失的风险由谁承担？
根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第11条��确规定：“对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定的除外” 。房屋毁损灭失的风险承担以交付为原则，随着房屋的交付，灭失毁损的风险责任同时转移。所以房屋毁损、灭失之后，损失承担问题分为以下两种情况：
第一，出卖人还没有交付房屋，此时房屋损毁的风险由出卖人承担。
鉴于房屋损毁原因是不可抗力事件，出���人除了退还已交付的房款之外，不用承担违约赔偿的责任。在这种情况下可能引发的问题是出卖人短时间内无法完全修复房屋或暂时无力偿还购房者的购房款，买受人应允许出卖人迟延交房或者延期还款。因为这个问题实际上已转化为债务关系，出卖人应当在能力范围内尽快修复房屋或者偿还房款；如果短时间不能偿还，应当与购房者协商偿还的期限和利息等事宜。
第二，房屋已经交付，此时房屋损毁的风险由买受人承担。
但是房屋的所有权转移是以房屋权属登记为标志，也就是说以是否办理房产证为标准。这就产生一个问题，没有办理房产证但已经交付的房屋因不可抗力事���损毁灭失，责任由谁来承担？在司法案例中，法院判定房屋风险转移的时间点以是否交付为标准，而非是否办理了房产证，但是如果双方在合同中约定办理完新的房产证后才可交付房屋，那么这一条就可以作为拒绝收房的合法正当理由，所以在此提醒广大购房者在房屋买卖过程中，不要急着领受房屋，成为真正的权利人之后再去收房、验房和承担风险。
二、房屋损毁灭失，买卖合同因无法履行而解除，中介机构能否得到佣金？
根据《合同法》第426、427条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。所以在房屋损毁灭失，买卖合同因无法履行而解除的情况下，中介机构能否得到佣金主要取决于委托人与居间人的约定。
居间合同约定签订买卖合同后居间人即完成了居间义务可以得到佣金，那么不论房屋是否交付，交易中房屋是否损毁灭失，佣金都应该在签订合同后支付给中介机构；如果约定中介机构需协助办理过户手续完成整个交易，才能收取佣金，那么在房产过户前房屋发生损毁灭失，不论房产是否交付，中介机构的义务仍未完成，买卖双方因无法继续履行而解除买卖合同，此时中介机构居间未成功，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
三、法律规定居民区1公里内不能建设危险品仓库，如果建造了中介在二手房交易过程中是否应该了解该情况？如知道了是否应该告知买受人？
根据《房地产经纪管理办法》第21条规定：房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：…（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险…。
虽然在这里并没有体现出中介机构或经纪人员对于周边具体设施及规划的了解和告知义务，但是根据“诚实、守信”和“公正、公平、公开”的原则，经纪人员在带领买受人实地看楼的环节中，还是应当详细介绍物业的基本情况的，其中就包括楼盘所属的区域情况（交通、公共设施、市政规划等），所以对于法律禁止在一定规划范围内设立危险品仓库这种严重影响购房决定的重要事实，还是应当如实告知买受人，以切实维护买受人的合法权益，保障交易的稳定性和客观性。
四、房子因不可抗力事件损毁灭失，房贷要不要继续还？
若与银行的借款合同中没有特别的约定，购房者与银行之间的关系，就是纯粹的借贷关系。没有借��合同的特别事由出现，贷款是必须要还的。
根据房屋抵押贷款合同的约定，借款人与银行之间形成债权债务关系，房屋是按揭贷款的抵押物，在借款人未按照合同约定偿还贷款本息的情况下，贷款银行可以与借款人协议以抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，对仍未清偿部分的贷款，借款人仍有义务偿还，并不是收了房剩余的钱就不用还了，贷款银行仍有权向借款人追偿。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供