广东省房地产业协会会长陈之泉在二○○五省房地产业协会联席会议上的讲话
国家七部委关于做好稳定住房价格工作意见的通知和国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知，是中央调控房地产市场的重要文件。我们都应认真学习，结合广东实际贯彻执行。
这两个文件的主要精神是：要严格控制商品房价格过快增长；经济适用房价格要实行政府指导价；合理调整商品房供应结构，加快经济适用房建设；严格控制低密度、高档次住宅建设；调整土地供应结构，停止别墅土地供应，加大中低价位商品房用地供应；制止炒卖土地，闲置两年以上的土地要无偿回收；调整房地产市场合理需求，购置普通商品房不足两年就出让的要征收营业税；豪华商品房于两年后交易的，要征收差价营业税；加强信贷管理，调整信贷供应结构，严格控制不合理贷款；合理控制城市拆迁规模，降低商品房被动需求。
国家出台这些政策的目的，我考虑有以下几方面原因：一是要采取得力措施，尽快解决中低收入家庭住房问题；二是要调整产业结构，优化经济增长方式；三是要加强金融市场管理，预防金融风险。胡锦涛书记，最近在省级主要领导干部提高构建和谐社会能力专题研讨上讲话时明确指出：构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发提出的一项重大任务。我们正面临着一些亟待解决的突出矛盾和问题，其中之一是城乡发展不平衡，地区发展不平衡、经济社会发展不平衡的矛盾更加突出；社会利益关系更趋复杂。
发展不平衡是社会主要矛盾之一。房地产业发展过快，会造成产业结构不合理，影响到经济的健康、均衡、快速增长；房地产投资规模太大，监管不力，会增加金融企业的风险；房价增长太快，会制约中低收入家庭住房问题的解决；商品房结构不合理，会导致社会矛盾的增加。
然而，前段时间，一些地区的房地产市场发展令人感到不安，不仅投资总量增长快，而且房价增长更快，如此发展形势，使中央领导感到担忧���国务院和八部委针对这一现象，迅速制订了宏观调控政策。这些政策的针对性比较强。作为广东省，我们要认真学习这些政策，并要结合广东的具体情况贯彻执行，积极预防广东房地产市场发生不健康的现象。广东省的具体情况是什么？我认为主要是：房地产投资总额和平均房价增长速度虽然比较平稳，但高档商品房的价格增长幅度较大，供应结构不合理的现象可能因此而出现；土地供紧张，但一些开发商仍然在大量发展别墅，浪费土地、蚕食农田的现象令人担忧；中低收入家庭住房问题还没有彻底解决，以市场手段解决这一问题的进度不甚理想；供求关系虽然比较正常，但被动需求的作用不能忽视。
国家宏观调控政策中，放在第一位的政策指令是“采取有效措施，抑制住房价格过快上涨”。价格是房地产交易的核心。确定合理的价格，是促进流通的关键。价格要符合价值规律，价值规律是生产力发展的推动因素。价格由市场决定，非人为确定的因素。社会主义的发展商，要在按价值规律办事的同时，树立关爱社会、为社会发展多作奉献的社主义经营思想；唯利是图、利益熏心，不是社会主义发展商应有的商业道德和经营品质。要知道，价格组成因素中的一个很重要因素是地差地租，级差地租非开发商所为，级差地租是社会财富，应回报社会，而不应归企业所有。成本加合理利润（社会平均利润为依据），是开发商定价的基本原则；看到“求过于供”的现象就盲��提价，是唯利是图的表现。发展商要稳住普通商品房价格，抑制高等商品房价格的盲目增长。
“有计划地增加普通商品住房和经济适用住房建设规模”，是国家宏观调控政策中另一个重要指令。作为广东省，发展普通商品住房和经济适用住房，还是要利用市场这一只手，充分发挥市场和开发商的作用。广东房地产市场相对比较成熟，用市场手段发展普通商品住房和经济适用住房是完全可行的。只是要提醒开发商，在筹划和建设这类住房时，要考虑中低收入家庭的经济承受能力。住房的套型面积不宜太大（如控制在100平方米以内），装修标准不宜过高。价格组成因素���只能是建筑与环境的建设成本，加上适度的配套设施投资以及合理的利润所构成；经营性房屋和设施的投资，绝对不能分摊到普通商品房价格中去。开发商应积极投资建设普通商品房，其规模应控制在客观需求的水平上。作为地方政府，应通过调查，摸清“双困户”（住房和经济都困难）数量，以确定开发普通商品房的总体规模，向社会发布指导性信息，使开发商力争做到普通商品房开发规模和市场需求大致吻合。同时，为了让“双困户”能够买得起开发商建设的普通商品房，政府还应采取一些政策性措施，这有两种作法：一是减免地价和有关税收；二是地价和有关税收不减免，但要从其中切出一块，明补给“双困户”。两者相较，后者可能会更好一些，政府补在明处，老百姓看得见，摸得着，也易于操作。这样做，政府不会花很多精力，同时也充分发挥了开发商的积极作���，对社会资源和资金的利用都会比较充分。开发商为了不产生积压，也会精心策划和实施。这个办法是数全其美的好事，是贯彻国家宏观调控政策的好办法，是促进社会和谐发展的有利措施，希望能得到各方面的积极支持。（完）