2023年10月《协会说法》：他有权知道，你理应告知，都是啥？
（芥芥）：近期，协会受理了一宗投诉，大概详情是，某业主委托A经纪公司名下的经纪人员小C出售房屋并签署了《深圳市二手房委托出售合同》（以下简称“委卖合同”）。业主在委托期间又通过其他中介线下成交了，于是要求A公司和小C解除与他的委卖合同。
小C及其所属A公司认为委卖合同明确约定了“任何一方解除合同，应提前10日通知对方。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于己方的事由和本合同另有约定外，应按委托服务费的20% 标准赔偿对方损失”，要求业主支付其前期房源美化及推广、带看等服务的必要费用。但业主称：“签合同的时候小C只是让我看一下售价、佣金有没有问题，便催着我签字，对合同此项约定并没有提醒告知”。业主以小C隐瞒合同重要事项，诱导其签订合同为由拒不支付。因双方就合同解除事宜协商未果，业主便投诉至深圳市房��产中介协会。
鹏仔，我想听听你从经纪方的角度来分析，此类问题发生的原因及解决办法。
（鹏仔）：我认为，这单投诉争议点在于，经纪人员小C在接受业主委托前是否向委托人明确告知其服务事项、收费标准及委卖合同中对业主方有利益影响的条款？
（芥芥）：处理这单投诉比较麻烦的是业主称小C未告知，小C也无法举证自己在接受委托前已告知。针对这种情形，我们经纪人员应加强服务细节不得不再强调一下了。
（鹏仔）：是的，从经纪方角度来看，我们的专业性就是体现在具体服务细节中的。现在深圳二手房交易实行“单边代理”服务模式，我们经纪人员该重塑服务意识了。比如在这单委卖合同中，A公司及小C作为受托方，在接受委托前，应明确告知业主出售房屋交易及经纪服务重要事项，对委卖合同中重要条款，包括意向售价、委托时间、委托形式、佣金及违约责任等，这些条款对业主方是有利益影响的，在签署���同前应提醒告知业主重点、仔细阅读。
服务内容和交易注意事项的提前告知和充分沟通，不仅让委托人清楚了解“单边代理”服务模式，给委托人呈现我们坦诚服务的态度，也避免今后双方对合同条款产生争议。所以对经纪方来说，履行提前告知义务很重要。
但我发现我们经纪人员业务中，其实有时候是进行了提前告知的，只是穿插在口头交流中，留存证据困难或者缺乏主动留存证据的意识，导致发生纠纷了就不好举证。
（芥芥）：是的，这单投诉中小C因无法举证自己在接受委托前已告知业主这些信息，就很难让人相信他履行了告知义务。所以协会认为，经纪人员小C违反了《深圳市二手房交易经纪服务指引》十大原则之“提前告知原则”，协会建议应尊重消费者的委托解除权，解除与该司签署的委卖合同。至于小C要求业主支付必要费用的要求，经了解经纪方只能提供房源美化和营销推广的证据，协会建议双方酌情再行协商，如协商未果，经纪方可另行循法律途径主张赔偿。
其实，《深圳市二手房交易经纪服务指引》规定了房地产经纪方服务十大基本原则，其中第一条基本原则就是“提前告知原则”，即房地产经纪方在接受委托前，应当向委托人详细说明我市二手房网签规则。有条件的，应通过向委托人提供视频解说、告知流程声像图文资料等方式，确保该原则的实现。
如果小C在接受业主委托前，能向业主清晰告知出售房屋流程及签署委卖合同的重要条款并注意做好告知内容的证据留痕，相信后面的纠纷就不会发生了。
（鹏仔）：是的，大概率是不会的。而且现在通信这么发达，可以用��信、书面等多种方式告知客户，还能够将经纪方履行告知义务留痕，这样做既能提高交易效率、降低纠纷风险，还能提高我们经纪方信誉度。
（芥芥）：是的，你体会很深刻嘛。
（鹏仔）：那是自然。我从业十多年，对客户都是坦诚服务的，交易重要事项提前告知，从不为促成交易收佣而隐瞒对客户不利的信息，什么都做到明明白白，清清楚楚的，客户对我服务反馈都不差。
虽然深圳二手房交易实施“单边代理”服务模式，但因为二手房流通性不强，很多消费者对我市二手房网签规则不是很清晰，有些经纪人员也告知的不清楚，也容易产生纠纷。下面是我整理出���的我市二手房网签规则，卖方签署委卖合同前咱们经纪方应告知卖方的重要事项，现在分享给行业小伙伴，可以直接拿来用哦。
一、关于受托经纪方信息：受托经纪方服务人员的实名登记信息（姓名、星级服务牌号）、所在机构等。
目的是告知委托人为他服务的对象是谁，咱是合规的经纪人，服务有保障。
二、关于可委卖经纪方的数量：业主出售房屋通过深圳市房地产信息平台签署的委卖合同，最多可以委托三家合规房地产经纪机构代理。但并不表示委托机构少了，成交概率就小。当前有效委卖情况下，所出售房源将系统自动生成唯一有效房源编码，全市一千余家合规房地产中介机构均可发布该房源广告，通过“全网联卖”，吸引各意向客户，加快房屋交易效率。
三、关于“单边代理”及各收各佣原则：“单边代理”类似于律师代理服务模式，指在二手房交易（租赁与买卖）中，由特定经纪人代表一方委托人利益进行充分调查、谈判等，立场明确地维护委托人利益最大化，保障交��安全，提升委托人被服务体验。卖方/买方经纪各自维护委托人权益，依据委托合同约定各收各佣。
四、关于委托合同自愿续期规定：深圳市二手房网签委托合同最长委托期间为60日，委卖合同到期前，卖方/买方有权自主决定是否续签委托合同。委卖合同在《深圳市二手房委托出售合同》到期前，业主决定续签委托合同的，该经纪方仍为第一顺位。
（芥芥）：真希望我们所有经纪人员都能像你一样通透。二手房交易，消费者一般没有我们经纪人员专业，但我们经纪人应清楚自己的身份定位，我们是受客户委托为其提供交易服务，一切应以维护委托人利益出发，这是我们基本的职业道德。所以有关二手房网签系统规则、交易流程，他有权知道，经纪方理应告知。
（鹏仔）：真实案例、真实体验，从别人的教训中反省自身，完善服务技能，才是大聪明哦��
【芥芥话你知】
小贴士：咱们经纪人服务消费者做到“提前告知”交易注意事项好处多。首先，提前提醒、告知客户交易注意事项，可以让客户更好地了解交易流程和细节，从而避免在交易过程中出现不必要的误解和纠纷，提高交易效率。
其次，经纪方提前告知客户交易重要事项可以保障交易的安全性和合法性。例如，告知所了解的房屋产权情况、是否存在抵押、查封等情况，避免日后出现产权纠纷或其他问题��
再次，在二手房交易过程中，可能会出现各种纠纷，如房屋质量、交易金额、过户手续等。如果经纪方能够提前告知交易重要事项，可以帮助客户更好地了解交易内容和细节，从而减少日后出现纠纷的风险。
最后，也是我认为很重要的一点，就是作为专业机构，经纪方在交易中发挥着重要的桥梁作用。如果客户对交易事项不了解，容易产生不信任感和对经纪方的质疑。如果经纪方能够提前告知交易事项，可以让���户更加信任经纪方，提高交易成功的概率。还可以让买卖双方更好地了解经纪方的工作内容和专业程度，从而增强买卖双方的信任和满意度，提高经纪方的信誉度和口碑。也可以说是获得客户的信任，信任才是我们顺利完成服务的金钥匙啊。