【案情简介】
2010年3月1日,原告（卖方）马某经被告上海某房地产经纪事务所居间与买受方签订房地产买卖合同，房款为人民币63万元，但被告提出将房款63万元拆分为55万元房价和8.7万元装修款。原告当即提出，房屋实际装修只花了人民币2万元，残值没有8.7万元。被告说没关系，此举可以降低交易税费，保证原告到手价为人民币63万元。后原、被告和买受方一同至交易中心办理过户手续时，因交易价格不符合登记部门规定被退回，被要求修改交易价格并以修改后的价格计算税费。买卖双方经过多次协商均未对交易价格及税费承担达成一致，买受方将原告诉至仲裁委。2010年9月16日，仲裁委裁定解除《上海市房地产买卖合同》，同时认定解除的原因并非原告违约，而是买卖价格不符合登记部门的规定。原告认为被告通过非法手段来撮合原告签订买卖合同，系知法犯法，在整个居间过程中存在过错，遂诉至法院，请求判令：1、返还“普陀区某三村109号503室”房屋产权证原件。2、返还中介居间费人民币6000元。3、赔偿原告律师费人民币4000元。4、本案诉讼费由被告承担。
法院认为，被告上海某房地产经纪事务所系专业的房地产中介服务机构，应明知在房屋交易总价不变的情况下以作低房价、提高装修补偿款的形式签订的合同可能导致买卖合同不能通过房地产交易部门的审核、致交易不成的后果。被告虽称在涉案房屋交易过程中曾就此提醒过买卖双方，但未提供证据证明其已尽到谨慎的提醒义务，亦未促成��卖双方对合同可能不予通过后产生增加的税费承担达成一致，最终导致买卖合同未能履行，故被告在居间服务中存在过错。根据相关法律规定，居间方存在过错的，不得要求支付报酬，故被告收取原告的佣金应予返还。审理中，原告自愿给付被告居间费用人民币500元并无不当，本院予以准许。两笔款项相抵后，被告应返还原告人民币5500元。原告撤回要求被告返还房地产权证的诉讼请求并无不当，本院予以准许。原告要求被告赔偿律师费人民币4000元的诉讼请求，无法律依据，此项诉讼请求不予支持。
【律师分析】
本案中，被告作为专业的房地产中介服务机构，在居间服务中存在明显过错，故无权收取居间费。经纪机构在提供居间服务过程中，应当秉持诚信原则和敬业精神，严格遵守职业道德，切勿以非法手段或不正当途径促成交易，以免自食恶果。
【协会提醒】
协会谨此提醒各房地产经纪机构和房地产经纪人员，在房地产经纪服务过程中，不仅应当善尽居间服务义务，如实告知交易风险，更需要遵守房地产交易相关法律法规及政策规定，规范从业，在从业过程中严格遵守以下规定：
一、《房地产经纪管理办法》第二十五条第三款规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易。否则由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
二、《深圳市房地产经纪行业从业规范》第十二条、第二十二条【服务风险提示】规定，房地产经纪机构、房地产经纪人员为客户提供服务时，应当诚实、客观地事先告知服务对象有关经纪活动及服务行为可能发生的风险和后果。
三、《深圳市房地产经纪行业从业规范》第十七条、三十二条规定，房地产经纪机构、房地产经纪人员不得违反国家法律法规及政府规章制度，不应有悖行业公约与职业道德操守，不得从事《评价指标》所明列的各项不规范行为。
房地产经纪机构或房地产经纪人员违反本规范的，将依《评价指���》扣诚相应诚信分,并在深圳市房地产经纪行业诚信公示平台向社会公示。
四、《房地产行业诚信评价指标》的规定，经纪人员为承揽业务，进行虚假宣传或虚假承诺欺骗客户的，将扣减人员诚信分9分。
经纪人员参与、协助当事人伪造、变造相关材料及信用信息的，将直接列入失信。
本案中，房地产经纪人员应如实告知交易双方房屋交易总价不变的情况下以作低房价、提高装修补偿款的形式签订的合同可能导致买卖合同不能通过房地产交易部门的审核、导致交易不成的风险。更需要遵守房地产交易相关法律法规及其���相关法律政策等，规范从业，而不能为了承揽业务协助当事人逃税避税。
房地产经纪方在二手房交易中起着不可忽视的作用，全市房地产经纪机构、分支机构、房地产经纪人员应当严格自律，守法守规，正确引导买卖双方理性交易，以服务获取合理报酬，凭专业与诚信赢得客户认可与尊重。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供