维权Talk丨这类风险深圳中介
如何避雷？
近期，广州市中级人民法院在其公众号发布了一篇文章《为省��介费，他们跳单私下交易……》，引起多家媒体转载，并受到房地产中介行业的关注，我会也同时关注该案件及判决导向。
【为省中介费，他们跳单私下交易……】
在该案件，卖方王女士与某房产中介公司签订了《独家包销合同》，约定独家包销期限从2021年12月1日起至2021年12月31日止，并约定了委托交易价格不得低于1550万元和成交价的1.5%作为中介服务费用等。独家包销期限内，房地产中介公司向意向买方梁先生推介涉案物业，先后两次到现场看房，对房源表示满意，且在房地产中介公司引荐下，与王女士见面洽谈交易事项。期间，梁先生还与房地产中介公司签订了《房屋买卖服务协议书》，约定交易成功按成交价的1.5%支付中介服务费用。12月28日，梁先生出价至1500万元，但王女士不同意调低售价，故独家包销期限届满前双方未达成交易。
2022年1月26日，王女士与梁先生就涉案别墅签订了交易价格仅为930万元的《存量房买卖合同》，并在另外一家中介公司协助下完成了交易过户手续。梁先生也仅支付了1万元作为服务报酬。房产中介公司认为王女士与梁先生的行为构成“跳单”，提起本案诉讼。
法院经审理认为：本案交易双方在独家包销期满后不到一个月即达成交易，交易价格不但比业主放盘价少了620万，同时比独家包销期间买家最后提出的交易价少了570万元，甚至比业主购入价少了30万元，此外，另一家中介公司仅收取1万元的报酬，该价格显著低于广州市中介服务费的计算标准，以上种种不合常理的交易行为，实难让法院采纳买卖双方不存在“跳单”行为的主张，因此判令买卖双方应当向中介公司支付报酬。
此前，深房中协在2019年也就深圳市中级人民法院认定的“跳单”案例拟定了协会说法，如下：
【A公司“跳单”至B公司，追佣有效！】
2016年3月8日小李撮合买卖双方签订买卖合同并约定了佣金数额，买家当场支付了部分定金，而后当小李联系买方肖某支付剩余定金款时，肖某称不愿继续买房，该交易不了了之……可谁想，一年后小李一次偶然客户电话回访时，发现肖某变成了当初交易房屋的业主。小李只能找肖某理论，肖某称其并非“跳单”，当初签订合同后不久深圳出台3.25限购政策（非本市户籍居民家庭需提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明），其达不到购房资格才导致合同无法履行。解除买卖关系3个月后，肖某妻子达到购房资格，发现此前交易不成的房屋在B中介公司挂牌放售，才委托B中介公司买了同个房屋。经过多次协商不成，小李只能将肖某告上法院。
法院认为，肖某按照签约时的限购政策即不具有购房资格，在其作为买受人本应对其是否具有购房资格负有注意义务，且小李公司已告知提示相关事项的情况下，仍然选择以自己名义签约购买涉案房屋，理应自行承担相应法律后果。而签约后出台的3.25政策同样不能作为肖某免责的事实依据。另外，肖某出具的委托B中介公司提供服务并支付的佣金证明，仅为与小李公司约定佣金数额27%，明显低于深圳市房地产中介服务费用的通常市场价格，难以确信肖某妻子仅利用B中介公司提供的居间信息就买到涉案房屋。最终认定，肖某向小李公司出具的佣金协议是双方当事人的真���意思表示，判定肖某支付全部居间费用及违约金。
【深房中协维权律师说法】
无论是广州市中级人民法院或深圳市中级人民法院，对跳单的判决都有共同点：
一、签订了委托合同，约定了服务费用或者佣金的计算方式，中介人按约向委托人提供了服务，委托人接受了中介人提供的服务;
二、委托人利用了中介机构的交易信息及便利；
三、买卖双方主观方面存在明显恶意。表现方面如：支付的佣金费用远低于所在地区房地产居间费用的通常市场价格。
最后，借广州市中级人民法院法官的话再次提醒广大消费者：
在中介公司勤勉履责的前提下，买卖双方应当恪守中介服务合同的约定，支付��介报酬或者支付中介公司从事中介服务支出的必要费用，不应当利用中介公司提供的交易机会和媒介服务，为逃避支付中介费，故意绕开中介公司私下交易。买卖双方“跳单”的行为，是不尊重中介公司的劳动成果、有悖于诚实守信原则的违约行为。另外，“跳单”行为可能增加房产交易风险，如买家“一房二卖”等，买卖双方最终可能既要支付中介报酬，还要卷入房屋买卖合同纠纷中，最终可能在时间、精力、金钱等多方面得不偿失。