深圳市房地产企业最新财税政策与发展系列讲座（一）
——深圳市国土资源与房产管理局房地产业处李东副处长
一、2005年上半年前房地产市场调控政策的回顾。
2005年六月前国家针对长三角房价上涨过快采取了系列调控措施，当时深圳的房价相对比较平稳，但为了预防深圳跟风上涨，我市出台了《关于规范我市房地产市场秩序，严禁非法炒卖房地产的通告》，内容主要是禁止开发项目在取得《预售许可证》之前禁止认筹，因为深圳有个别项目在没有取得《预售许可证》并，非法认筹资金上亿，所以政府就出台了这个通告，同时���对地产广告进行了为期两个月的专项整顿，将深圳市所有的在售项目及房地产类广告全部梳理了一遍，出现问题的要求立即整改。
二、深圳房地产价格在十月涨幅过速。
对房价上涨过速，政府采取的相关措施：1、进行地产广告整顿，禁止取得《预售许可证》之前非法认筹；2、加强我市房地产信息系统建设，建立我市房源供求系统。今年4月起，对我市自2001年3月份起，已批准预售的楼盘信息在网上全部公开，从而增加了我市商品房信息的透明度，方便广大市民。此套信息系统运行后，受到广大市民的欢迎，影响深远；3、加强房地产买卖合同备案管理。尽管法律、法规明确规定签订房地产买卖合同后，应在几天内到房地产管理部门备案，但在具体操作中，对此方面的的要求并不是很严。但自房地��信息系统推出后，如果开发商与业主签订买卖合同后不在规定时间内办理备案手续，信息系统将无法显示房子的真实状态，同时，信息系统将会自动锁定导致开发商就无法打印买卖合同。所以这项规定的出台，要求开发商必须在签订合同后15日内备案，加强备案管理的原因，主要是避免开发商未不备案期间进行解除合同、修改合同等不规范事件，直接遏止了开发商内部炒房现象。4、增加商品房供应量，加大盘活烂尾楼盘的处理力度，积极盘活存量。根据市政府的相关文件，我市目前共有烂尾楼52个，对此政府出台了6项优惠政策，政策的有效期截止到2005年9月，由于政府的决心大，房地产市场行情较好，52个烂尾楼中40多个项目已基本盘活。，加大处理烂尾楼问题的目的就是为了盘活存量，尽可能将把有效房源推向市场。5、根据建设部国家七部委的要求，公布深圳市普通商品住宅标准。根据建设部规定，我市规定容积率在1.0以上，单位144平方米内，实际成交价低于同级别的土地住房的1.2倍以下的物业为普通商品房住宅，非普通住宅仅仅指的是别墅、度假村这类物业，但在税收上我市并没有完全按此标准执行，因为制定这个标准的其目的并不是想把深圳市房地产市场��僵、打压房价，而是为了规范市场。深圳市房价连续七年内一直都保持在5%以内的范围波动，幅度与深圳工资水平、社会发展相适应的，但是一旦房价脱离了10-20%这个标准，对社会、对广大市民将没有任何好处，所以政策的出发点非常明确——绝对不是打压房价。6、联合我市地税、财政等部门出台了《加强房地产税收管理的通告》。这个通告主要涉及营业税的收取，即普通住宅购买2年内转让征5%的营业税，使用超过两年则免征营业税，非普通住宅将征收5%的营税征。而后我市又相继出台关于征收土地增值税，开征土地增值税，增收了教育费国家税种等规定。
三、从房价谈我市2005年1-10月份房地产的形势。
今年7-8月份之前，深圳市房地产市场相对平稳，涨幅并不大，但是到了今年下半年，涨幅突然��大并引起全国的关注。据网上资料显示，国家统计局认为深圳房价的涨幅已经排在全国第二位，1-10月份深圳市商品住宅涨幅已达到13.54%，这个涨幅在深圳土地历年涨幅中是也最高的，同时，网上部分研究机构公布，2005年深圳房价涨幅将超过20%，针对深圳市的房价2005年下半年之后涨幅大，我们归纳了几点理由：
1、市场需求旺盛。深圳房地产需求市场近年来一直非常旺盛，2001年至2004年的商品住宅销售规模已从593万平方米增加到了849万平方米，每年保持了10%以内的涨幅，这也是市场的有效需求的反映。据统计，今年1-10月份我市住宅的销售总面积已达700万平方米，同比增长了11.8%，因此我们对深圳市房地产需求的结论是：住宅需求之所以持续旺盛，主要是居民收入水平明显提高，要求改善住房的购房者在增加；另外，深圳市优越的经济环境吸引了大量的外来人口，现深圳市每年都新增几十万的人口，多这个数据来看，我市住宅需求非常旺盛，这也是导致房价上涨的主要原因。尽管1-10月我市房价上涨过快，但按照建设部以144平方米的划分标准，我市144平方以内的普通住宅，销售的总套数占全市销售总套数的89.06%，价格同比上涨10%，144平方米高档住宅涨幅为17.61%，因此今年我市普通住宅的涨幅并不是很高，高档���宅的涨幅较高。以上统计资料也可说明，我市满足普通市民的这种普通商品住房的涨幅并不是很大。
2、可供房源的多少直接影响我市房地产市场。日前，经对我市待售期房、现房、已签认购书、已签合同、已备案的物业进行统计，截止10月31日，我市可售房面积为688万平方米，如果按100平方米每套来算，应有68000套左右的可售房源，因此我市房源相对充足。2004年我市一手房共销售965万平方米，2003年的销售面积大概是870万平方米，据此我市一年的新房住宅需求应该在900万平方左右，而目前我市的待售房还有68000套，即600多万平方米，因此可以说我市房源比较充足，而不是买不到房。2005年10月份我市批准预售商品房面积共109万平方米，远远高于每个月平均70万平方米的供应量，待批的住宅面积，已批的预售量均在稳步增加��因此媒体炒作的房荒论是站不住脚的。
3、深圳房地产市场涨幅快，根本原因是土地供应量减少的问题。2005年上半年我市房地产市场较为平稳，下半年略有涨幅，主要原因是土地供求不平衡，这也是造成我市房价上涨的根本原因。据统计，今年我市每月项目开工量、投资额、竣工面积等指标都在下降，只有销售面积指标在上升，这就出现供求关系不平衡现象，主要是因为深圳可供应的商品用地相对减少，所以市政府现已在考虑清理闲置土地的问题，将严格执行项目两年内不开发就依法收回的规定，保证土地市场统一管理，稳定房价。
4、从房地产市场规范方面考虑，房价上涨还有市场不规范的因素。
1）开发公司、中介机构售楼方式存在问题。比如分期销售的营销方式，由于操作手法不规范，导致中介、开发企业在销售现场人为地制造销售假象，致使房价不断上涨；因此目前已限制了分期销售，集中开盘的销售模式。
2）每月将由房地产主管部门出台市场分析报告，公布房地产市场数据。数据是从房地产销售系统、一手房销售系统、二手房交易系���直接提取而来的一手资料，专人对数据进行研究、比较，最后总结出一个代表官方，有官方色彩的市场分析报告，政府对这个分析报告负全责，保证没有虚假成分，其目的就是要正确的引导消费者；
四、政府出台规范房地产销售行为的通告，主要目的是为了限制炒房，下一步还将出台一个关于清理闲置土地的通告，希望从源头上解决土地供应问题，通告大概有这几点内容：
1、签订统一文本的《认购书》。要求房地产开发公司必须从房地产销售系统下载统一格式的《认购书》，认购书签定后不得随意变更或解除。但如有合理的原因，可以给予办理变更或解除，这是与合同不同之处。认购书全市统一后，我市商品房售房系统将实现从项目批准预售到签订《认购书》、签《买卖合同》、合同备案到产权登记等环节都会在系统中的“房屋状态”一栏中体现出来，政府通过信息系统管理就足以堵死非法炒房环节。
2、取得《预售许可证》以后，开发商要对所有可售房源即时上网销售，通过房地产信息系统，主管部门将项目所有可售房源放在网上，此举措重在保证房源的及时销售。
3、禁止开发公司采用先登记后开盘，分批销售的售房模式。一旦客户通过房地产信息网，看到待售房源并向开发商购买，开发公司不能不卖，如不卖，市民便可向主管部门投诉。对此，我们公布了投诉电话、邮箱。
4、严禁炒卖楼花，一旦发现将责令处罚，并在媒体上公布。
5、组织专人进行检查，发现问题要求立即责令整改。
五、调整房价涨幅主要考虑以下几个内容。
1、从源头上考虑，增加土地供应。今年我市土地供应量计划为0.8平方公里，出于多种原因，2005年出让土地仅仅完成计划的一半，即0.4公里，因此12月政府将加快土地推出量。从2006年开始，我市土地供应量拟增加一倍，全市新增商品房内用地将达到1.6平方公里，而且特区内也适当计划出让土地，大概0.3-0.4平方公里左右，同时将加快城中村改造步伐，通过盘活存量土地，满足市场需求。
2、加强对闲置土地的管理。市政府将发布加强土地管理的相关通告，要求严格按照国家法律法规的规定，加大对我市闲置土地的清理力度，如果超过合同约定时间尚未开发的，一定按法律法规执行，统一清理闲置土地。
3、加强政府租赁房建设，建立我市住房保障体系。自2004年始，���市就提出了学习香港、新加坡廉租屋的管理办法，作为政府住宅保障一部分。公屋将以高密度、小户型、集中建设为主，重点解决低收入问题。现在的思路是把房地产市场即商品房市场跟政府保障这块彻底分开，商品房市场本来就是市场的问题，价格问题涨跌应该是市场来决定，政府要做的是社会保障住房。近期，研究中心近期提交了一份报告，建议十年内我市廉租屋应达到2000万平方，但这仅是研究中心提出来的一个研究方案，还没有最后认可，因为要建立200万平方公里物业，要考虑地从哪里来？怎么来建？等等问题。为调节房地产市场，预防价格过快增长，用廉租屋来调节外来人口居住问题很正常，廉租屋准备定为政策性租赁住房或政府公共租赁住房。
4、继续完善房地产管理信息系统。现在我市已有一手房销售系统，开发商销售房子，完全通过网上销售系统进行，我市二手房网上交易系统目前实现互联网登陆操作，只要是我市合法的中介机构均可以登陆网站，然后凭房地产证即可查询该物业的产权信息，如果物业未查封、未抵压则可打印买卖合同，同时到市产权登记中心办理产权转让手续。从2006年1月1日开始，这两套系统将真正投入使用，房地产交易信息资源将更加及时、公开、透明。日前开发企业系统是通过内网完成操作，中介机构系统通过互联网操作，2006年将全部实现互联网操作，这样在全国任何一个有互联网的地方都可以完成操作，保证了数据的准确、公开和透明。
六、如果上面采取了这些举措后对我市房价涨幅没有明显效果，政府将采取进一步举措。
1、提高第二套房和高档住房首付的成数。目前，���们已在房地产产信息系统内，为各商业银行准备了相应的查询界面，一旦政府对购买第二套房首付成数做出具体要求，各商业银行即可登陆房地产售房系统，直接查询该客户名下的物业，即只要输入客户身份证号，即可查到其名下物业的套数和基本情况，这也意味着该客户必须按规定将首付款提高到四成或到五成；
2、实行房地产售价申报制度。针对房价上涨过大，物价局要求开发商须严格执行价格申报办法，即在申请项目预售时，首先要将拟售格公布，公布之后如果要提价，则需另行申报，在未获批准之前，不能提价。目前，工商局仅要求开发企业将物业售价在销售现场显著位置标示出来，并没有采取报价、提价、报批一系列管理举措，但如果房价仍然疯涨的话，不排除这种办法可能予以实施。
3、限制非深圳户籍人口在深购房。92-93年的时候深圳曾限制非户籍人口购房，并按市场评估价收取营业税、增值税，当时目的也是为了限制炒房，现在深圳的房价又涨起来，于是我们也在考虑要不要仍然采取这种方案，因为买卖房屋时的营业税、增值税等日前仍按合同价来收取，并没有进行市场评估，但如果炒房风盛行，房价涨幅过高，也不排除这种可能性。
4、增加物业持有的税赋。买卖交易时支付的税可能会降低些，但是一旦拥有产权则可能增加税赋，将出现买得起房，但养不起房的问题，持有环节的税费，可能按年评估价来收取，按照评估价格收取物业税。