黄珽副局长做客《连心桥》
（深圳市房地产业协会整理 www.srea.gov.cn）
时间：2005年12月27日上午11时
嘉宾：深圳市国土资源与房产管理局黄珽副局长
主持人（陈希）：各位中午好，欢迎收听 “深圳事大家议”民心桥专栏。今天我们邀请的嘉宾是深圳市国土资源与房产管理局黄珽副局长，他同时也是国土资源与房产管理局纪委书记。黄局，您好，欢迎来到直播室。
黄局长：主持人好。
主持人（陈希）：今天我们和大家聊一聊深圳市房地产市场的问题，整个2005年全国对房地产市场��是相当关注，从不停升温、价格不断上涨到国家出台相关政策到各个城市拿出不同政策控制房价，然后又到一些议论，比如上海生病全国吃药，再到房地产大鳄说房地产暴利是必然的，然后再到上海稍稍有所降温，但是其他城市特别中西部城市房价不降反升。有一种预期说东部沿海降后，发展商就该向中西部转移，房价反而涨的更快。等等这样的问题说实话让深圳老百姓心里有点忐忑。刚开始说房价上涨的时候深圳老百姓还是蛮沉得住气，因为大家看到深圳整体房地产市场发展还是比较平稳的，没有大起大落的情况。而且也有炒家说深圳炒房比较难。也有传说说温州军团在深圳市化雨而归，等等这些问题应该是在10月份或者11月初的时候就开始出现不大对劲的样子。感觉深圳房价也上涨起来了。像一些香蜜湖的楼盘买房要打架的样子，去抢号。针对这些问题，作为��管部门，不知道您是怎么看这个市场？
黄局长：各位朋友，大家好！很高兴有机会来到“民心桥”这个节目与大家探讨深圳市房地产有关问题。我下面简要介绍一下深圳市1-11月份房地产近期的形势。
主持人（陈希）：也就是国土资源和房产局一直对房地产整个市场进行一些数据上的监控？
黄局长：对，我把几个数据介绍一下。1-11月份我市房地产投资规模与去年基本持平。空置房不断的消化，就是说买房比较热。销售增长比较快，商品住宅的销售面积1-11月份达到804万平方米，比去年同比增长11.92%。住宅需求持续旺盛。房价1-9月份还是比较平稳，我们感觉��较平稳，���是国庆节之后房价上涨比较快。1-11月份，我们统计的住宅价格是6958元/平米，同比上涨17%。在11月11号，国土局出台了通告，提出了四条禁令之后，12月份房价目前有所回落。
通过对住宅价格及产品结构分析，我们得出单套建筑面积在144平方米以下，普通商品房占市场数量的88.68%，但是这一部分价格的上涨是10.82%，也就是说普通商品房的涨幅不是太高。我们平时所谓的高档商品房，144平米以上的这部分，套数占全市场11.37%，增长的比例比较大，1-11月份增长26.1%。所以就是说，商品住房在我们深圳市来讲还是以普通商品住宅为主，价格的上涨幅度百分之十点多我们认为还是可以接受。但是豪宅部分增长比较快。
主持人：我们看到的仅仅是数字，你们专家从这些数字看出了什么？
黄局长：我们认为房价的上涨还是多方面的原因。一个地区的房价是城市经济社会的一个发展指标。深圳经济快速发展以及人口的增长、居民的收入以及土地的供求关系，还有区���的产品结构以及方面调整都跟房价有关系。当然我们不排除在10月份，我们深圳市也存在某些房地产的炒作。
主持人（陈希）：对于深圳市房地产市场特别是对房价方面有什么看法想要和黄局长直接沟通交流都可以通过这两个途径跟我们联系。你在买房的时候发现有发展商有违规的行为也可以举报，因为今天深圳市国土资源与房产管理局相关执法人员也做好准备，一旦接到关于发展商的投诉，他们都会立刻去调查。黄局承诺一天之内肯定给出调查结果。所以大家可以就这些问题进行投诉，也可以说说你的一些建议，对于产权登记这块有什么问题也可以提出。
我们再说说房价问题，您刚才说深圳普通住宅市场还是比较平稳，只是豪宅涨幅比较大。这一点引起了政府���关注。作为老百姓说实话蛮难的，去年就说要保持地产市场平稳发展，而且说要控制高房价，但是没有什么具体措施出台，但是给了老百姓一种心理上的预期，很多朋友说不急明年再买，可能明年还会跌。可是到了今年突然发现房价一下子涨了这么厉害，怎么办呢？慌了，马上去买房，这样又无形中推动了房价的上涨。今年政府出台了不少调控的措施，比如说增加住宅用地的供应、严打囤积土地、规范商品房销售行为、加强政府公共租赁住房建设以及及时公开商品房成交价格等等，这些措施的出台在深圳是不是起到了你们预期的效果呢？
黄局长：今年以来政府对房地产市场的调控力度还是在不断的加大。今年3-4月份，我们深圳市进行了为期两个月的整治房地产广告的专项活动。也处理了9家违规的房地产广告的行为，进行曝光处理。接着4月份又出台相关政策，禁止认筹非法炒卖房地产。针对10月份房价上涨比较快的情况，我们国土房产局于11月11号发布了关于进一步规范我市房地产销售行为的通告，提出了4条禁令，禁止私签认购书、禁止分期销售、集中开盘、禁止二手楼炒卖等等。4条措施出台后，我们又组织了专项检查，对6家违规的房地产中介机构和两个房地产开发企业进行了公开处理，并且停掉他的售盘系统。此外我们在一手房网上交易系统基础上，今年于11月份又开通了房地产二手房交易系统，规定所有买卖合同必须在国土房产局网上直接下载。从下载的一刻开始到最终办理产权必须是同一个人，这就是从制度上堵死了炒作空间。这个措施出台后起到效果比较明显。目前房地产市场比较平静。
张先生：黄局长您好，我们去年6月份买的房，合同规定210天内办好房产证，但是他没有办下来，在这种情况要不要他赔偿？
黄局长：你们所签订的的买房合同中对延期办证，双方有没有约束条款？
张先生：合同规定210天内办好房产证，办不下来的话就是他违规。
黄局长：违规的话，有没有相关的经济处罚条款？
主持人（陈希）：你投诉的楼盘是什么名字？
张先生：中爱花园，桃源村对面。
黄局长：买卖合同签订后，这属于一个经济合同的关系。开发商对买卖合同延期办理产权证，你们首先可以通过协商的途径与开发商交涉。认为协商不行的可以通过司法途径追索。至于中爱花园这个项目，我们会做一个调查，然后与你联系。
主持人（陈希）：我们听一下何小姐电话。
何小姐：您好，据我了解住宅停车位不允许买卖，可是现在很多住宅停车位都在卖，而且卖的价格非常高。我在黄埔雅苑，停车位一个卖13万，为什么要买这个？而且明文规定说停车位不能买卖，加之没有产权证，请问这个合法、合理吗？
黄局长：停车位是否可以买卖的问题，这也跟你原来跟开发商售房合同约定有关，假如售房合同约定停车位可以买卖，那么遵从合同规定。假如原来没有对停车位约束的，按照我们房地产登记条例规定，产权是属于小区小业主所有。
何小姐：合同没有对停车场具体约定？
黄局长：没有约定的话，停车场是属于小区小业主共有。
主持人（陈希）：有些发展商会拿出室外停车场和室内停车场说有区别这样来对待？
黄局长：这要看原来开发商在买卖的时候有没有约定说这个停车场地下就属于他们公司，地上就属于业主。假如没有约定的话，我们条例很清楚，没有约定的就属于小业主所有。
主持人（陈希）：像何小姐遇到的这个现象是比较普遍的，像香榭里这些的住宅区都会要求业主买停车位，要不然就停在很远的地方甚至停不了。对于这个问题小业主也很头疼，他们向哪个部门投诉呢？哪个部门可以监管？
黄局长：关于停车场是否可以买卖的问题，目前国家的《物权法》也对这个问题进行了研究。
主持人（陈希）：一开始说可能赋予产权，后来又有一些改变，一直到现在《物权法》的修改还没有最后定下来。
何小姐：当时买房的时候说停车位要买，但没有产权，我为什么要买呢？
主持人（陈希）：这又牵扯到产权的问题。如果发展商不具有产权证的话，那他有没有权力在售房合同中和业主约定车位拥有所有权，要卖给你。如果没有产权证的话，这后面的售卖就是非法的。但是事实上现在很多小区都在做这个事情，但是发展商换了一个名称，有一些说卖给你，有一些说要付长期租金。比如一下子把70年租金付给我，你就有优先使用占有这个车位的权力。但是他又不能给业主产权证，只能给一张买卖的证明。对于这个问题，不知道国土资源与房产管理局有没有针对买卖停车位的问题进行研究？
黄局长：有，关于深圳市停车场停车位买卖的问题，我们04年起草了一个深圳市区分建设位停车位的转让办法。这个办法跟我们国家目前修订的《物权法》有一些冲突，所以目前我们办法先搁置下来，等国家《物权法》出台后，我们再对停车位进行规定。目前关于车位的投诉比较多，但是我们目前还是依据房地产买卖合同约定、依据房地产转让条例规定。
主持人（陈希）：也就是说到目前为止，小业主还是处于比较被动的情况。确实是这样，大家觉得投诉无门。希望国土资源与房产管理局尽快一点，但是刚才你们也说了一个前提，可能你们想快也快不了，还要等物权法。到时候才能解决深圳停车位买卖的问题了。
黄局长：这个办法已经起稿了。
主持人（陈希）：何小姐，我们要耐心等待。问题是这个等待过程中，业主利益受损怎么办？这是一个非常复杂的问题，我们希望政府的相关部门加快效率。谢谢何小姐，有些问题目前还很难一下子拿出一个方案。大家还是看一下购房合同的条款。没有买房的朋友们提醒一下签订买卖合同的时候一定要留意相关内容，包括停车场、管理费等等问题，这些问题都需要自己多多关注。刚才我们提到房地产市场的一些问题，像王小姐提出的问题就不是房地产市场的问题，是一个法律问题、司法问题，也是牵扯到一个执行难的问题。刚才我们提到深圳市政府今年相继出台了几个措施，并且也收到了一些成效。但是还是存在发展商欺瞒的行为，比如预售许可证没有拿到就开始通过内部认购等手段发售。或者明明没有卖出去说卖出去了。另外还有关于国土局网站更新的问题，相关的房子已经买到手了，但是到网上一查，这个房子还处于待售的状态，等等这些���题有没有关注到？
黄局长：有，只要接到投诉，我们立即启动程序，派专人进行调查，核实投诉的情况是否属实。假如投诉的情况属实，开发企业没有合理的理由做出解释，我们暂停开发企业的网上售房系统，进行处罚。
主持人（陈希）：刚刚我们提到要控制房价，可是豪宅涨幅还是挺大的。也有朋友讲明年政府要加大土地供应，这点土地可能对市场的认购还是杯水车薪。深圳的需求确实是极大的，这一点从人口的膨胀就可以看出。既然来到这个地方就肯定希望有住的地方。另外国家考虑出台关于户籍改革的问题，跟着房产走，哪有房产户口落到哪，只要有正当工作。等等这样一些政策出台后很可能对地产带来升温，作为深圳主管部门明年有没有新的计划控制房价的进一步上扬？
黄局长：目前我们国土房产局联合有关部门在政府的领导下正在进一步研究加强房地产市场宏观调控，稳定房地产市场。包括增加土地供给。因为房价的问题始终是一个市场问题，决定价格的因素是一个供求关系。我们认为前几年深圳土地采取比较紧缩的政策。另外深圳土地资源是非常有限的。大量的供地，要多少给多少，这是不可能的。集约高效的利用土地也是我们的一个目标。增加新增土地供应，明年土地适当增加商品房用地。
闲置土地的管理要加强，盘活存量土地。此外对城中村改造、盘活烂尾楼以及一些存量土地来达到增加土地供应。
还有，我们要调整住房的供应结构。我们初步设想在今后土地出让里面要规定你这个用地里面建的建筑面积是多少？建筑面积里普通商品房大概占多少？可能80%-90%以上建144平方米以下的普通商品房。从住房保障体系来讲，我们要关注，特别是低保这样的贫困家庭、特困家庭的住房问题，我们政府要给予关注。明年也会对特困家庭的廉租屋以及特困家庭的住房问题给予关注。我们也在学习新加坡、香港一些居者有其屋以及公屋这些经验来推进我们深圳住房保障体系。
刚才讲到房地产实实在在还是存在一些违规的行为，所以目前我们加大了力度。在网上公布了投诉电话，只要发现房地产开发企业和中介有违规行为，并且查实是有这回事，我们就会对他处罚。另外我们也完善市场信息披露。听众有时间的话，可以登陆我们房地产交易网站。在里面，每一天在哪里交易多少套房、均价是多少、最近哪一些房子批了预售在哪里卖，都可以在网上查到。前一天交易量、在那个区交易多少、平均价格多少都可以查到。都是透明的。
主持人（陈希）当然我们也在希望加快网站更新速度。
黄局长：我们也在研究时时更新。
主持人：房地产市场要稳步发展可能要必须解决几个矛盾问题，比如增加土地供应以及城市长远规划发展问题，越来越多人提出给我们子孙后代留一点他们发展的空间，不能在我们手里把土地都用光。另外户籍人口和非户籍人口这种同样的居者有其屋，这是政府面临的一个非常庞大的问题。对于一些暂住人口居住方面，城中村改造涉及房价、租金的调整，对于户籍人口有大型廉租房包括对困难家庭有住房补贴都在做了。对大量非常住人口怎么解决这个问题？
黄局长：大家都知道深圳暂住人口是比较多的，深圳经济社会的发展，取得这么大成就与暂住人员的奉献密不可分。目前相当一部分暂住人员住在城中村，居住水平比较低下，环境复杂、卫生各方面条件比较差，这是一个现实。生活配套不完善，安全隐患，而且还引发很多社会问题。他们其实已经把深圳作为他们的家，有的甚至住了5年、6年，有的10年都是属于暂住人口。改善他们的居住环境也是我们城市可持续发展必须面对的问题。从全国来讲，国家建设部去年委托深圳市国土房产局对我国城市暂住人员住房问题进行研究，这个课题05年1月7号在北京建设部也做了评审。目前我们做的课题，一个是全国情况，还有专门针对深圳市。目前还是停留在研究、咨询，还没有到决策阶段。但是我们已经意识到要解决这个问题是我们城市发展不能回避的问题，目前还没有相关政策出台。不管怎么样，暂住人员也好，常住户口也好，我们商品房都是一视同仁。
主持人（陈希）：要控制房价的话，还有一个问题不能回避。比如深圳土供应全部都是通过拍卖进行，很多人讲土地资源掌握在政府手里，政府既然要控制房价的话，为什么还允许土地拍卖价格不断上涨。比如香蜜湖一号，发展商不加任何利润，价格已经到了那样一个高度了，这一个矛盾问题。另外，几乎所有城市都会把房地产发展当做经济发展非常重要的组成部分。每年GDP都要考虑房地产行业带来���直接收益。对于这一块，作为政府主管部门如何协调或者如何看每一个问题呢？
黄局长：商品房用地前几年我们采取百分百的招标拍卖、挂牌出售。不允许再有协议方式出让。但是主持人刚才讲一拍卖肯定会把价格拉高。对这个事情，政府只能通过供应量进行调整，多供一点地，但是拍卖还是要进行，商品房用地还是要招标拍卖。
主持人（陈希）：其实我想这个问题不仅仅是深圳需要回答的问题，全国各个城市都需要回答这个问题。如何协调政府经济发展的计划以及控制房价之间的矛盾，毕竟这是一种矛盾。我们在今天的节目里可能也不能听到非常具体的答案，但是我们希望政府部门能够平衡好这个关系。我们听这位朋友的电话。
邱小姐：我是南桥花园业主，我们南桥花园开发商是南山区侨办，我们住的这个花园里面有三种类型的房子，一种是给华侨的，再一种是微利的，还有一种是商品房。我们已经入住7年了还没有拿到房产证。我们合同签的是三种不同的方式，但是现在我们跟他们交涉，给我们承诺1月底给我们拿到房产证。但是办事人员告诉问题现在在国土局了。
黄局长：邱小姐，南山区侨办的南桥花园原来是作为解决南山区华侨问题所做的一个小区，小区确实有解决华侨本身的侨房问题，还有为了解决桥房问题做了一些商品房。所以他有几种类型，你是属于什么类型？属于华侨还是商品房？
陈小姐：我是属于微利房。
黄局长：你们开发单位是什么南山单位？
陈小姐：就是归南山区侨务办公室。
黄局长：我们会跟南山区侨办进行沟通，尽快落实关于产权问题。你们是属于什么情况我们再调查一下，好吗？
邱小姐：好，我还有一句话，我们难侨里面有23套已经办了房产证的，当时有一个情况，把这23套拨给国土局，国土局拍卖了。
主持人（陈希）：就是拍卖的反而拿到了房产证。邱小姐，黄局刚才���经说了会解决这个问题，谢谢您的电话。像邱小姐这样遇到产权难题的可能还有一些情况，比如烂尾楼、集资房等等。对于这些问题，平时老百姓办证难的问题现在国土资源与房产管理局有没有什么新的举措？
黄局长：这个问题给大家介绍一下。深圳市房地产登记条例93年颁布到现在已经有十几年了，93年办的证是15000份，到2004年一年办的房地产证达到28万份，增加了很多倍。这与市民产权意识的增加有很大关系。目前只要手续齐备、合法开发商的房地产应该说不存在办证难的问题。主要是涉及有的土地权属、规划报建、竣工验收、建筑质量检测等等，这些部门多一点。但是这些问题是在初试阶段解决。我们逐步分析办证难主要这么几类：一类是集资房。以前没有批地，建完后分给职工的。第二类，超面积的这一部分。第三类，改工。原来批的时候作为工业配套，建起来作为商品房买卖。另外一个是不按照规划建设，比如原来的绿地、建设��路，这种改变功能的性质。还有一部分由于开发商建成后成为烂尾楼，等等问题。这一部分就比较难解决。产生这个问题主要是80、90年代初期房地产存在这个问题。因为这个情况无法进行房地产的初始登记，结果小业主办不了房产证。对于这个问题市政府已经高度重视，市政府从95年已经非常重视，相继这么多年出台了很多政策。特别是2004年深圳市政府出台了一个深圳经济特区房地产前置处理房地产问题若干规定，对于处理房地产登记历史遗留问题作出了规定。目前国土房产局也在特区内有一个点，还有宝安分局有两个点专门处理房地产登记问题。各位对房地产登记遗留有什么问题可以直接到我们三个点，现在已经有受理窗口。
周先生：黄局长您好，我有两个问题。第一，为什么我们市民现在只能有商品房买？土地是国家的，也是人民的，为什么把土地都给了发展商？人民的居住权呢？这是一个问题。第二个问题，如果全部给了发展商，人民只能买商品房了，政府对商品房价格怎么监控？现在报纸各方面宣传深圳房地产价格还比较合理，这是跟收入来比较。如果人民的收入再高，是不是房地产价格再高？如果政府监控的话，是成本监控。对一套房子成本多少，利润是多少，不能给他100%、200%、300%这样的暴利。
主持人（陈希）：前两天北京发展商说我们地产就应该暴利。这个问题非常尖锐。我们听听黄局长的说法？政府怎么考虑这个问题？
黄局长：谢谢周先生的问题，作为商品房土地供应，我们近几年采取的措施都是招标、拍卖、挂牌方式出让。只要有能力、有资金的房地产开发企业，哪怕是个人都可以参加竞投，然后由他开发建设。我们出让的土地给谁，是通过市场，价高者得。市场商品房只要招标拍卖的话，刚才主持人也说了建成后一般价格稍微高一点。作为政府为了解决普通市民的住房问题，我们也有一些经济适用房。还有对于特困家庭、低保家庭的廉租屋，政府还准备继续推进公共租赁住房的建设来解决我们城市里低收入家庭住房问题。
主持人（陈希）：其实我想周先生提出的问题有点像计划经济时代的，所有人住房由国家统一建造。可是现在时代发展到现在，这种做法不一定行得通，这还有一个多层次满足不同需要的问题。
周先生：居住权不管穷还是富，都应该有一个居住权。有钱人可以买商品房，但是大家都应该有一个居住权。
主持人（陈希）：这就是我们刚才问一个问题，比如深圳市对户籍人口已经基本解决这个问题了。包括廉租、租房补贴、住房补贴以及其他一些措施，但是现在对大量的暂住人口，深圳市已经做了课题研究，最主要是廉租房建设要加强一下。
黄局长：房价本来就是一个社会发展的问题，是一个综合的因素。一个地区的房价是一个城市综合的表现。香港有香港的房价，深圳有深圳的房价。
主持人（陈希）：说到香港房价，可能有一些深圳人认为深圳房价上涨跟香港人在深圳买房有一定关系，也跟大家期待的深港一体化有一定关系，也有人说以后深圳房价会不会跟���港房价一样。你们怎么考虑？
黄局长：房价的问题我们只能作一个预测。
主持人（陈希）：0010的朋友说50年的房产证怎么更换为70年，国企大厦将负一层作为超市盈利是不是侵占业主利益？对于这个问题请黄局长抓紧回答一下。
黄局长：国家规定住宅土地最高使用年期为70年，但是不一定都是70年。应该以土地出让合同书约定的年限为准。市政府96年发布了一个关于延期的公告，规定了95年9月18号前已签合同书的居住用地可以自动顺延10年，如果没有签订的，就不符合顺延政策。现在顺延的话要交相应的地价。
主持人（陈希）：交地价是在房地产交易中心吗？
黄局长：是在深圳市国土资源与房产管理局登记中心。
主持人（陈希）：如果你是95年9月18号前签订合同的，办一个手续就可以了，如果之后签订合同的只能补地价然后再延期的。对于这个问题请朋友赶快去办。另外他投诉了国企大厦负一层原来承诺做车库的现在变成超市。
黄局长：这个我们记下来，查处后再给予答复。
主持人（陈希）：我们还有很多短信方面的问题，有一些牵扯到深圳市国土资源与房产管理局、有一些是和城管局有关的，我们都会整理出来交给相关部门。尤其是国土资源与房产管理局相关问题的反映，到时候黄局长都会让局里的同志作出反馈，会和所有朋友联系的。我们今天民心桥节目到此结束了，非常感谢我们的嘉宾，来自深圳市国土资源与房产管理局黄廷副局长，谢谢您，也谢谢朋友们收听，再见！