【深房中协·规则解读】房地产广告的真实底线：读懂第二十六条的「四不」

首段：【深房中协·规则解读】：《房地产广告发布规定》第三条确立房地产广告必须真实、合法、科学、准确的总要求；《中华人民共和国广告法》第二十六条以「四不」清单划定房地产广告的内容边界，并明确虚假广告的行政与民事责任。读懂这组规则，消费者就能分辨「正常营销」与「违规宣传」。

整体把握

真实：房地产广告的总要求

一、房源信息应当真实

依据《房地产广告发布规定》第三条，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者；第四条进一步要求房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。房源是广告的核心标的，价格、面积、权属等基本信息不真实，广告就失去了合法基础。

二、面积表述有规范

依据《中华人民共和国广告法》第二十六条，房地产广告中面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。只说「实得面积」「赠送面积」而不注明法定口径的表述，消费者应要求对方明确。

「四不」：第二十六条划定的内容边界

一、不得承诺升值或投资回报

「买房稳赚」「三年翻倍」一类承诺被明确禁止。房产价值受市场影响，任何机构和个人都无法担保投资回报——作出这种承诺的广告本身即违规。

二、不得以时间表示位置

以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置被禁止。「地铁五分钟」「十分钟到机场」受交通状况影响极大，不能作为位置表述。判断位置，应以实际距离与通勤实测为准。

三、不得违反价格管理规定

广告中的价格表述应当符合国家价格管理规定。虚标「原价」再打折、不标明计价口径等做法，都可能触碰价格违规。

四、不得误导宣传规划中设施

对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传被禁止。「旁边规划名校」不等于「确定有名校」，规划存在不确定性，把规划当既成事实宣传属违规。

责任：虚假广告的法律后果

一、行政处罚

依据《中华人民共和国广告法》第五十五条，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布、责令消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下罚款；费用无法计算或明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下罚款；两年内三次以上违法的，处广告费用五倍以上十倍以下罚款。

二、民事责任

依据《中华人民共和国广告法》第五十六条，发布虚假广告欺骗、误导消费者，使消费者合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任；广告经营者、广告发布者不能提供广告主真实名称、地址和有效联系方式的，消费者可以要求其先行赔偿。

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