【案情简介】
2014年2月11日，原告唐XX与被告上海XX房产经纪公司及出售人严X签订了购买上海市浦东新区沪南路某房产的《房地产买卖居间协议》，协议约定：由原告购买出售人严X的上海市某房屋，房屋价款为人民币438万元；原告为表示购房的诚意向被告（经纪机构）支付了20万元购房意向金人民币并约定，如最终签署《房屋买卖合同》，则购房意向金转为定金。
当天，原告向被告（经纪机构）指定的账户支付了购房意向金人民币20万元，被告（经纪机构）向原告出具收据。后原、被告及出售方未就上述房屋的买卖签订《房屋买卖合同》，原告要求被告归还购房意向金。被告遂先后分四次归还了原告购房意向金人民币16万元，余款人民币4万元始终未归��。原告多次催讨未果，遂起诉至法院，要求被告归还原告购房意向金人民币4万元。另经法院查明，该套房产权利人系上海某公司，并非出售方严X。
被告上海XX房产经纪公司辩称，原告的钱款已由被告转交给了交易中的出售方，将上述钱款变成了购房定金；当被告发现房屋无法交易时，即组织双方调解，出售方出具了欠条约期给付原告。故不同意原告的诉讼请求。
法院认为，被告作为居间方明知出售方并非房屋的产权人，仍与原告签订《房地产买卖居间协议》，并收取原告购房意向金，以致交易未完成，被告具有过错。被告在原告与出售方未签订《房屋买卖合同》情况下，擅自将购房意向金转为购房定金，由此造成的法律后果，应由被告承担。因此，法院判决被告返还原告唐XX人民币4万元。
【律师分析】
本案中，上海XX房产经纪公司作为房地产经纪机构，理应熟悉法律法规相关规定，应在法律法规、行业自律文件及委托人的授权范围内履行托管资金的义务。房地产经纪机构作为资金托管方，无权处分资金，无权私自转变托管资金的性质。由房地产经纪机构违规处理托管资金引发的纠纷，房地产经纪机构需承担返还责���甚至是赔偿责任。本案中，房地产经纪机构与出售人之间建立的借贷关系，并不能对抗第三人。原告没有将4万元转为定金的意思表示，房地产经纪机构据此借贷关系拒绝返还4万元给原告没有法律依据。
【协会提醒】
协会谨此提醒各房地产经纪机构和房地产经纪人员，在房地产经纪服务过程中，未善尽居间服务义务，除了引起不必要的投诉或诉讼纠纷，往往也使居间方自身利益受到损害。：
一、《深圳市房地产市场监管办法》第三十四条：“ 房地产经纪机构及其从业人员在经纪活动中，应当如实告知委托人服务进度情况以及与交易有关的事项。”
第三十六条规定：“房地产经纪机构接受委托代理或者提供居间服务的，应当对房地产权利的真实性、委托人的财产处分权限进行查验。”
在此案中，如房地产居间方能够善尽产权查验义务，如实告知委托人相关情况，即使交易双方最终未能签订买卖合同，房地产居间方仍然可请求提供居间服务的必要费用。
二、《深圳市房地产市场监管办法》第三十九条规定：“未经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构不得代收或者监管交易当事人支付的交易款项。经交易各方当事人书面同意，房地产经���机构可以代收或者监管不超过交易价款总额5%的交易款项。”
《房地产经纪管理办法》第二十四条规定：“房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。”
房地产居间方违规代收交易款项的，一旦出现法律纠纷，如案中审裁结果，房地产经纪机构需承担返还责任甚至是赔偿责任。
三、《深圳市房地产经纪行业诚信评价指标》规定，房���产经纪机构或经纪人员未对所委托销售房源的合法性、真实性进行查验的，属于B类不良行为，应扣减经纪机构或经纪人员诚信分6分。
房地产经纪机构无故挪用、占用或者无故拖延支付客户的房地产交易资金的，属于C类不良行为，应扣减经纪机构诚信分9分。
由此可见，房地产经纪机构不善尽居间义务，违规操作，往往损人，害己，得不偿失。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供