倾听行业诉求促进规范发展——中院法官为房地产经纪行业把脉

 

    2006年11月6日，深圳市房地产业协会邀请司法界专家，与部分经纪机构的负责人和法律顾问座谈。与会专家与代表讨论的焦点始终集中在此前发生的数宗关于经纪合同的有效性与佣金支付的诉讼案例上。在会上，市中级人民法院的法官切中要害的指出：正是现行经纪合同条款的不规范导致了目前经纪机构在此类纠纷中的被动局面。

 

    在讨论中，大多数与会的经纪机构代表和法律顾问认为：

    第一、根据《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”房地产经纪机构与买卖双方之间签订的合同实质上涵盖了居间合同的内容。该合同已对买方、卖方及中介三方之间的权利义务、交易标的、交易条件等事项做了非常具体、明确、细致的约定，是交易三方意思的真实表示，具备合同成立的必要条件。因此，该合同一经签订，即具备法律效力，是合法有效的合同。

    第二、经纪行业提供的产品是非物质化的服务。经纪人员的主要工作正在于房地产交易信息的采集、整理、发布，并进行适当的需求配对，即《合同法》中所说的“报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务”，以促成买卖双方的交易成功。因此，中介公司在三方签署居间合同时就可以��取佣金，而非以买卖双方签署现售合同为收取佣金的标志。但在实际操作中，买卖方往往由于未能最终达成交易，就否定了此前经纪人员所提供的服务，并拒绝支付佣金。

第三、在此类诉讼审理过程中，法院往往以经纪人员未促成交易为由，判定委托人仅支付居间活动的必要费用。但居间活动的真正费用在于经纪机构及其人员“信息获得的成本”。这一“必要费用”在实践中既难以界定，也无法举证。因此，这样的判决往往使经纪人员付出的劳动和获得的回报难以对等。

    出于上述理由，有的经纪机构会在居间合同中列出“买方或卖方如未依本合同的约定买入或卖出该房地产，即应支付经纪方违约金”的条款，以保障自己佣金收入的获得。然而以上的约定由于涉嫌霸王条款，往往得不到法院的支持。

针对经纪机��提出的上述观点，来自市中级人民法院的法官们也提出他们的看法：

    1、目前房地产案件逐年增多，但有关房地产的法律法规则相对较少，特别是《合同法》中有关居间合同部分的规定只寥寥数条，无法完全满足现实纠纷的需要。法院在审理此类案件时，也有一个在实践中摸索、总结的过程，作出的判决可能并非百分之百的正确无误。但是在现有情况下，法官只能依据《合同法》的有关规定和居间合同是否履行来判决，即房地产交易如果未能最终完成，则经纪机构只能收取相应费用，不能收取佣金。对判决确实出现偏差的，一经核实，法院也会及时进行纠正。

    2、依照法律规定，居间合同应包括两层法理，其一是中介机构向委托人提供信息媒介服务，收取费用；其二是促成交易完成，收取费用。从目前中介机构所签订的居间合同来看，并没有明确的意思表示来证明所提供的究竟是哪一种居间服务。因此目前法院在审理过程中，倾向于以促成买卖双方交易，签订正式的买卖合同为居间服务完成的标志。

    3、在败诉的经纪合同中，包含了诸多事项：一是收集信息、提供交易平台；二是促成买卖双方签订买卖合同；同时还有保管定金、代收首期款、代办赎楼手续、协助产权过户，及水、电、煤气过户等等后续服务事项，而对佣金的收取时间这一重要事项却未有明确约定。在此种情况下，如果买卖双方最终未达成交易，法院在审理过程中无法支持经纪机构收取佣金的主张。

    法官们明确表示：“没有违反法律法规的双方约定合同高于法规，只要是双方当事人真实意思的表达，法院一定会支持。”同��，法官们也呼吁房地产经纪机构应制定出科学、规范的合同，方能维护自身合法、有效的权益，并希望经纪从业人员加强学习，提高自身素质，诚信经营，增强社会公信力。

    在座谈会最后，深圳市房地产业协会许权会长表示，协会将尽快组织制定房地产经纪合同的示范文本，为法院、仲裁委今后审理类似案件提供约定明确、内容齐全、条款规范的裁决依据，切实保障经纪机构的正当权益。同时，协会将继续发挥桥梁纽带作用，为会员单位搭建沟通平台，促进房地产行业健康、稳定、长远发展。