（鹏仔）：芥芥，个人会员小林前段时间被客户“跳单”了，但最终打官司只赔偿了1000块。
（芥芥）：哦，说说看怎么回事？
（鹏仔）：卖家王先生在小林所在的A公司进行放盘，并和A公司签订了非独家委托协议，出售价为310万元，委托期限到2018年8月31日，委托期满时都没能匹配到合适的买家。后在2018年10月29日，买家徐小姐来到门店描述想购买房子类型时，小林一下子又想到王先生所售物业，和徐小姐的要求十分吻合，于是小林拨通了王先生的电话，并口头得到王先生同意后，就领着徐小姐实地看房。但看完以后，徐小姐表示还是不想买了。
两天后，小林突然发现徐小姐和王先生就他带看的物业在B公司成交了，成交价为260万元，佣金5000元。
小林这下可气坏了，这明明是他先带看的，却被“跳单”了，于是将徐小姐起诉到法院。
（芥芥）��卖家委托期限过期了，买家和中介方又只有口头咨询和一次带看记录。这案件的争议点还是比较大的，主要得看法院是否认可A公司与买家存在居间关系，以及买家通过其他公司是否构成违约？
（鹏仔）：法院认为：A公司与买家徐小姐之间虽然没有签订居间合同，但A公司为了徐小姐购买房屋的需要报告了房屋的详细信息并带其进行实地看房，因此，双方的居间合同关系的意思表示是明确的、真实的，法院认定双方间存在事实上的居间合同关系。
但A公司并非卖家的独家委托方，且委托期限至2018年8月31日止，证明买家徐小姐在2018年10月份时通过其他中介公司获取同一房源信息的可能性存在且合理；其次，A公司也未与买家徐小姐签订独家委托合同，因此徐小姐在比较服务质量、成交价格、佣金比例后与其认为的服务质量更好、成交价格更低，佣金比例更合理的其它中介公司接触并最终完成交易属于市场经济条件下正常的商业竞争，并不违法。其次，A公司也表示徐小姐在带看房屋后明确表示不买了，证明徐小姐已经向A公司表达了解除合同的意思表示。
最终考虑到A公司作为房屋中介机构已付出一定劳动，即向徐小姐提供了部分居间服务，如报告房屋出售信息、带领徐小姐实地看房等，法院酌定徐小姐支付A公司必要费用1000元。
（芥芥）：这个判决确实是能看出来，我们房产中介在日常工作过程中，容易轻视契约的重要性，总是觉得“交情好”就口头与交易各方确定各种事项，空口无凭，最终努力付诸东流。
【芥芥话你知】
是否存在居间合同关系通常要依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定进行判断：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，但在司法实践中不仅以订立合同为居间服务关系的判断依据，未订立合同但是购房人实际享受居间服务与中介公司实际履行居间义务一样可以视为成立事实上的居间合同。
在此提醒广大中介机构，在提供居间服务的过程中，切记要进行“留痕”工作，固定自身为委托人提供了服务的证据，如有委托人签收的看楼书、楼盘分析报告等。另：与委托人签订权利义务约定明确的居间合同，才是避免出现佣金纠纷，保障双方权益的最好解决办法。