【案情简介】
2008年１月２日，刘某某作为委托方（甲方）与某房地产经纪公司（乙方），签订了一份《委托看楼书》。《委托看楼书》约定：乙方带甲方所看之物业系某花园Ａ区××号房，甲方如购买或承租乙方所带看之物业，须支付乙方相应佣金，该笔佣金在签署相关《房地产买卖合同》时支付。甲方承诺，甲方或甲方的亲属、授权人、代理人及合伙人以及其他任何形式购买或承租乙方所带看之物业，甲方都应支付下述双倍之相应佣金给乙方，并同意每延迟一日，按相当于应付佣金的３％支付违约金，并承担由此给乙方造成的所有损失。
１月８日，经某房地产经纪公司居间，促成刘某某与卖方安某签署了《房屋转让合约》。但刘某某与卖方安某又于１月３０日就上述房产自行签署了《深圳市二手房买卖合同》，并自行办理了过户。
因刘某某拒绝支付佣金，某房地产经纪公司诉至法院，请求法院依法判令刘某某支付佣金及违约金。法院认为，某房地产经纪公司与刘某某所签的《委托看楼书》符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定双方形成居间合同关系。虽然买卖双方跳过居间方自行签署了《深圳市二手房买卖合同》，并自行办理了过户，仍可认定为居间方已付出劳动的成果。根据公平原则，法院酌定刘某某按照约定佣金的8０％向某房地产经纪公司支付有关费用。此外，考虑到本案当事人均未完全履行法定及约定的居间合同义务，故法院对于某房地产经纪���司关于违约金的请求不予支持。
【律师分析】
本案涉及房地产经纪机构居间进行二手房买卖时较为常见的法律问题，即买房人与房地产经纪机构签订《看楼确认书》并实际看房后，“跳单”购买涉案房屋时的法律责任问题。
所谓“跳单”问题，是指买房人与房地产经纪机构签订《看楼确认书》并实际看房后，买房人通过其他途径跳开经纪机构，直接与业主联系并成交，或者通过其他经纪机构购买涉案物业，原经纪机构能否获得居间报酬的问题，需关注如下几方面：
（一）居间报酬请求的前提
《中华人民共和国合同法》第４２６条对于委托人按照约定支付居间报酬，规定了���个法定的前提条件，即居间人必须直接促成合同成立。也就是说，我国合同法对于居间人规定了必须促成合同成立的法定义务，如果居间人没有履行上述法定义务，其便无权按照居间合同约定请求全部居间报酬。
在本案当中，某房地产经纪公司为刘某某报告了订立合同的机会，虽然最终买卖双方未通过其签订《深圳市二手房买卖合同》，但买卖双方是根据该司报告的机会签订的《房屋转让合约》，符合其《委托看楼书》中所约定的条款，最终获得法律上的支持。
（二）委托人“跳单”的认定
在最高院2011年发布的指导案例--上海某物业顾问有限公司诉陶某某居间合同纠纷一案中，法院认为衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了经纪机构提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用经纪机构提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的经纪机构促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。
（三）在委托人行为构成“跳单”时，居间人可以请求的费用有哪些？
根据《中华人民共和国合同法》第427条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”
本案中，刘某某在���用某房地产经纪公司提供的房源信息、机会等条件的情况下，避开该经纪机构私自与涉案房屋业主成交，已构成“跳单”。考虑到房地产经纪服务在本质上属于劳动支出、资金花费、风险承担的综合体，在经纪机构已经履行了报告物业信息、带领买房人实地考察等重要居间义务的情形下，委托人存在故意跳单的背信情形等各种因素，法院根据公平原则，酌定刘某某按照约定佣金的8０％向某房地产经纪公司支付有关费用。
【协会提醒】
客户“跳单”在房地产经纪行业十分常见，也极易产生纠纷。协会在此提示广大消费者与各经纪机构、经纪人员，在市场交易中应当遵守诚实信用原则，维护交易安全与稳定，各经纪机构、经纪人员提��居间服务时应做好房源信息和客户资料的保密工作，注意签订《看楼确认书》、《二手房买卖重要事项告知书》和《深圳市房地产预约买卖和居间服务合同》，上述两书一合同，在佣金（数额、比例、支付方式和支付时间）、违约责任及争议处理办法等条款中已做出明确规定，有利于房地产经纪机构和经纪人员降低“跳单”风险。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供