【深房中协·知识问答】接单核验的实操细节：查封、共有、权属争议怎么处理？

首段：【深房中协·知识问答】：《广东省城镇房地产转让条例》第十一条列出不得转让的情形；《深圳二手房委托出售合同》第二条要求确认产权现状（查封、抵押、共有、居住权）；《深圳市二手房交易经纪服务指引》要求核实房屋产权信息与产权状况。核验做得细，机构和买卖双方都安全。

常见问题

Q｜卖家上门委托，核验从哪几步走？

A｜三步：一查权属——依据《深圳二手房委托出售合同》第二条，确认该房产当前未被查封、抵押状态与抵押权人、共有权人及书面同意、居住权设定情况；二对负面清单——依据《广东省城镇房地产转让条例》第十一条，逐项排查查封限制、收回土地使用权、共有未同意、权属争议、无权属证书等不得转让情形；三核真实性——依据《深圳市二手房交易经纪服务指引》，核实房屋产权信息、产权状况，询问是否有欠款、贷款是否已还清。

Q｜卖家说「配偶同意卖」，但共有人没到场，能接吗？

A｜先补手续。依据《广东省城镇房地产转让条例》第十一条，共同共有房地产未经其他共有人同意的不得转让；依据《深圳二手房委托出售合同》第二条，该房产如有其他共有权人的，甲方须于合同签订之日起约定日内取得其他共有权人的书面同意。口头「同意」不构成规则意义上的共有人同意——拿到书面同意文件再推进，是机构自我保护的底线动作。

Q｜核验时发现房子在打官司（权属争议），怎么处理？

A｜停止接单。依据《广东省城镇房地产转让条例》第十一条，权属有争议的房地产不得转让——争议未决期间，连交易基础都不存在。同时依据《深圳市房地产中介行业良好行为、不良行为清单》，以法律法规规章禁止交易的房地产为对象从事中介服务属于不良行为。告知卖家争议解决后再委托，是合规也是免责。

Q｜「带居住权」的房子，委托核验要注意什么？

A｜如实载明。依据《深圳二手房委托出售合同》第二条，产权现状应明确该房地产未设定居住权或已经设定居住权及居住权情况。居住权会影响买方实际使用，属于必须向交易对方披露的信息；隐瞒居住权设定促成交易的，机构可能因未尽核验告知义务而担责。

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