【案情简介】
2013年9月10日，某经纪机构从《现代快报》房产分类信息中获取由承租人马某发布的关于南京市丰富路门面房的租赁信息，并对外发布。
2013年9月22日，端某委托某经纪机构提供中介服务，双方签订了《看房协议》，约定某经纪机构提供南京市丰富路门面房（租金6万／月）供端某选择，同时提供相关房地产咨询等中介服务。协议还约定，通过经纪机构促成，端某与上述房产的产权人或产权人的代理人签订合同即视为经纪机构完成中介、咨询服务。端某应向经纪机构支付相当于一个月租金的居间服务费用。随后��经纪机构安排端某实际查看了上述房屋。
2013年10月8日，该房屋实际产权人朱某解除了与承租人马某的租赁合同；2013年10月10日，产权人朱某与端某签署了租赁合同，由端某承租该房屋作经营饭店之用，年租金70万。
经纪机构得知端某承租该房屋后，于2013年10月15日委托律师发函，要求端某支付《看房协议》约定的居间服务费用6万元。
2014年3月19日，产权人朱某出具了一份情况说明，载明：其为南京市丰富路门面房的实际产权人，端某2013年9月中下旬向其了解房屋情况时，得知马某在未经其同意的情况下，通过某经纪机构要将房屋转租给端某，其当即表示不同意由马某及经纪机构将房屋进行转租，遂于马某解除了租赁合同。
法院经过审理认为，经纪机构与端某签署的《看房协议》具有居间合同性质，经纪机构向端某报告了订立合同的机会，且安排端某实地看房及与案涉房屋原承租人马某协商租赁事宜，但经纪机构提供的房源信息未经核实，并未在带端某看房前取得房屋所有权人同意租赁房屋的委托授权，其提供的居间服务未尽到如实报告义务，故其要求端某全额支付居间佣金6万元，缺乏事实和法律依据。但端某最终得以与房屋所有权人达成租赁协议，确系利用了经纪机构提供的房源信息，酌情判决端某向经纪机构支付服务费用1.5万元。
【律师分析】
经纪机构在提供居间服务过程中，应当对房地产权利的真实性、委托人的财产处分权限进行查验，确保对外发布的房源信息真实有效。本案中，经纪机构明知马某并非房屋的实际产权人，仅为承租人。马某对外出租门面房，其法律关系为转租，而转租必须经过出租人的同意，否则出租人有权解除租赁合同。因此，经纪机构在遇到此类情况时，应注意核实承租人转租是否有产权人的同意或授权，一方面应核实原租赁合同中是否有禁止或允许转租的条款，另一方面，原租赁合同中无明确允许承租人转租的，应要求承租人提供产权人的书面同意或书面授权。
【协会提醒】
协会谨此提醒各房地产经纪机构和经纪人员，应坚持诚信执业，严格执行法律规定的房屋交易规则，如实告知委托人房屋的真实情况，在执业过程中严格遵守法律法规相关规定：
1、《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
2、《深圳市房地产市场监管办法》第三十六条规定，房地产经纪机构接受委托代理或者提供居间服务的，应当对房地产权利的真实性、委托人的财产处分权限进行查验。
第四十一条第五项规定，房地产经纪机构不得有虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈的行为。
第七十四条规定，房地产经纪机构违反本办法第四十一条第（二）项至第（八）项规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。
3、《深圳市房地产业协会经纪行业从业规范》第二十三条规定，房地产��纪人员在从事房地产经纪业务时，应当核查委托人的身份证明，告知委托购房者当前购房政策，要求并配合其核查购房资格，核实售房委托人物业权属证明，以及该物业抵押、质押、出租、产权纠纷等真实情况。
4、《深圳市房地产经纪行业诚信评价指标》规定，房地产经纪机构有以下行为的，属于B类不良行为，应扣减经纪机构诚信分6分。
（1）未对所委托销售房源的合法性、真实性进行查验的；
（2）未要求委托人提供具有买卖房屋资格证明材料的。
本案例由上海市建纬（深圳）律师事务所提供