【深房中协·知识问答】客户拿抵押房、查封房来委托，接还是不接？

首段：【深房中协·知识问答】：《广东省城镇房地产转让条例》第十一条明确被查封或权利受限的房地产不得转让；《城市房地产抵押管理办法》第八条将被查封、权属有争议的房地产列为不得设定抵押范围；《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定了租赁物被查封时承租人的解除权。标的的权利状态，决定委托能不能接。

常见问题

Q｜客户说房子只是抵押给银行，能正常卖吗？

A｜先核实抵押登记状态，再决定接不接。依据《城市房地产抵押管理办法》第八条，权属有争议、被依法查封扣押监管的房地产不得设定抵押——反过来，已设立抵押的房产在转让时也涉及抵押权人利益安排。动作顺序：查抵押登记信息→向客户说明交易须先解决抵押问题（涂销或转押安排）→书面确认产权人无其他权利限制后再承接。抵押状态查不清的委托，不接。

Q｜客户拿来一套被法院查封的房子，说「很快解封」，能先挂出去吗？

A｜不能。依据《广东省城镇房地产转让条例》第十一条，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。查封未解除，交易在法律上就不成立——「先挂盘等解封」本质是代理禁止交易的标的，机构与人员都要担责。正确答复：解封文书下来、核验无误后再谈委托。

Q｜承租人还在住的房子，业主委托出售，要注意什么？

A｜两个要点：一是依据《中华人民共和国民法典》第七百二十四条，租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，或权属有争议等情形下，承租人可以解除合同——带租约的房产交易结构更复杂；二是向买方如实披露租赁情况（租期、租金、承租人状况），不得隐瞒。带租约出售可以做，隐瞒租约出售不能做。

Q｜怎么查一套房有没有被查封？

A｜两条路径：一是要求产权人提供最新的不动产登记信息查询结果（产权人本人可查）；二是结合权属证书与登记信息比对。查到的权利限制信息要向买方如实披露。依据《广东省城镇房地产转让条例》第十一条，查封房产不得转让——查都不查就接单的机构，是在替别人的风险买单。

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