2022年5月《协会说法》：他为什么不愿意合作成交？
（鹏仔）：芥芥，我看到最近协会发布了《深圳市二手房交易经纪服务指引（试行）》，这指引来得很及时呀，十个原则把我们新版系统上线后很多问题及疑惑都做了解答。不过近期我遇到一个问题，需要请教你一下怎么解决。
（芥芥）：您说。《服务指引》今年是在试行期间，咱们行业企业和从业人员在实际运用过程中如果有什么更好地完善建议，可以向我们反馈以便于我们后期调整、优化。
（鹏仔）：是这样的。我本来是委卖第二顺位经纪方，前段时间第一委卖过期了，我就自动顺位为第一委卖经纪方。由于业主当时委托了三家经纪机构售房，她准备通过现在第二顺位经纪方找的客户成交。虽然我向业主解释了现在的“单边代理”交易规则，但业主和第二顺位的经纪方可能考虑到佣金问题，都不愿意与我合作成交。
（芥芥）：你说的这个问题反映出来我们经纪方对现在的《服务指引》和“单边代理”交易规则存在一定的认识误区。
一是“第一顺位绝对优先原则”并不代表第一委卖经纪方可以坐等客户找上门。
出现这种情况，你需要反问一下自己下面几个问题。
在获得业主授权委托出售其物业后，是否就其房源进行积极推广？
变更为第一顺位委托后是否第一时间和业主沟通、汇报自己前期所做的工作，让业主了解、看到己方服务的专业度？
是否积极和业主沟通他的近期售房意愿有没有调整？
（鹏仔）：额。因为我之前是第二委卖，根据《服务指引》“依次代理原则”、“第一顺位绝对优先原则”，我的委卖合同尚未生效前是无权网签《深圳市二手房买卖合同》的，所以我前期就只是做了房源推广。
（芥芥）：是的，卖方出售房屋最多可以委托三家合规房地产经纪机构代理。依据《深圳市二手房委托出售合同》在线签署生效时间顺序，���一家委托失效的，后一家经纪机构方顺位代理。
所以，你虽然网签了委卖合同但欠缺主动服务意识，你变更为第一委卖经纪方后没有及时地和业主建立沟通，向其汇报前期推广情况、服务进展情况。如何能让业主放心委托你交易呢？
（芥芥）：在《服务指引》十大原则里面，特别提出了“交易进度及时告知原则”——
【卖方/买方经纪在受托服务期间，有义务及时告知委托人房产交易进度。各服务环节完成后，该环节责任经纪方有义务及时主动告知对方经纪跟进后续服务。】
经纪方作为受托人向委托人报告委托事务的处理情况是其应尽义务。在《服务指引》第三部分对二手房交易环节及各方权责进行了明确划分，指引经纪方在各具体交易环节中及时将交易事项和进度告知各自委托人。
（鹏仔）：我确实是还没充分理解单边代理的意义，作为经纪方服务意识和与业主关系的维护还是非常重要的。有时候业主不在深圳的，我也会受托委托维护一下房屋清洁，过年过节给客户送点小礼物和发条祝福短信。
（芥芥）：另一个认识误区是对专业服务的认识不到位。
随着科技和互联网对行业的渗透，带看服务、信息匹配房源已不是房地产中介服务的专业价值的体现。随着“房多客少”周期到来，二手房可售库存供给增加，去化周期拉长，折价加大，这就意味着经纪人的定价和议价能力十分关键，专业的价值非常明显，专业和���务的价值凸显。
过年过节给客户送点小礼物和发条祝福短信是挺贴心，可是还可以进一步深挖并体现我们经纪方服务的专业化和差异化。因为这是我们大部分经纪人员都能做到的，消费者选择服务经纪方的时候，在服务没有差异的情况下，更倾向选择佣金更低的经纪方。
（鹏仔）：那如果客方经纪不愿意合作成交会怎么样？
（芥芥）：在《服务指引》中明确了“第一顺位绝对优先原则”、“同业必合作原则”。
针对经纪机构及经纪人员故意规避新版二手房交易网签规则的行为，依据《深圳市房地产中介协会自律专业委员会2021年第四次会议纪要》精神，在行业自律层面统一处分标准：首次存在上述行为的，暂停中介机构及从业人员星级5天；再次违反的，暂停机构星级15天，暂停人员星级30天。三次及以上出现同类行为的，暂停机构星级30天，暂停人员星级90天。该类违规行为一经查实，秘书处将直接予以处分及公告，行业自律处分后屡禁不改的，报送主管部门依行政法规查处。
5月24日，协会对已查实违反上述规定的机构和人员进行全行业通报，配合行业自律管理要求进行整改并在整改期间暂停星级。
（鹏仔）：是的，无规矩不成方圆。做任何事情的时候都要有规矩和行为制度，同样在各行各业也要有一套行业共识性的规则指引大家共同遵守，行业才能良性发展。
【芥芥话你知】
小贴士：在当前“房住不炒”的宏观背景和“单边代理”、“合作联卖”的模式下，深圳房地产中介行业面临着变革，不管是机构还是个人都必须锐意创新，跟上时代的步伐。需要我们经纪人员要做的是怎么才能让自己的服务比别人更体现专业性，才能获得客户的信任。
房地产中介服务的专业价值主要体现在非标准化、异质性的专业服务体验感官上（如专业见解、信任、服务感受、个人喜好等感性因素），而不在于流程化、标准化的“跑腿”代办上！而前者，是不可被任何互联网平台、AI人工智能所取代的！