（鹏仔）：芥芥，有个问题想咨询——大家的交易习惯是经常让中介机构代收交易定金，但是有时买卖双方会有定金方面的纠纷，我们应该怎么规避相关风险呢？
（芥芥）：定金纠纷确实是比较常见的问题，那么我给你介绍个案例吧！
（鹏仔）：好的，洗耳恭听！
（芥芥）：2015年10月，吕先生向深圳A公司出具《二手房出售委托代理合同》，委托代为出售房产；定金由买方直接转入吕先生农业银行账户，转账凭证即视为收讫，或由中介公司托管，A公司不代为收取任何款项。当天，吕先生出具《委托书》委托中介人员张女士为代理人，代为出售涉案房产，在代理期限内，以吕先生名义办理如下事项及签署该房产的有关文件吕先生均予承认:签署中介公司房地产买卖（居间）合同，签署中介公司定金托管条及相关补充附件，将定金划入吕先生农业银行账户。
（鹏仔）：这份《委托书》的权限非常大，看起来比较容易出现纠纷，我平时都提醒客户尽量不要签署此类《委托书》。
（芥芥）：没错呢，后来在2016年1月，中介人员张女士作为吕先生的代理人（卖方）与匡女士（买方）签订了《房地产买卖合同》，约定将涉案房产转让给匡女士。其后，代理人张女士出具收据，称收到匡女士交来购房定金，但是户名是王影（化名）。当天，另外出现了一家B公司出具收据，称收到买方匡女士购买涉案房产托管定金。后吕先生未按房屋买卖合同履行赎楼等协助义务，匡女士起诉解除合同，主张违约金及返还定金。
（鹏仔）：跟我预想的差不多，我梳理一下，这个案情大概就是：吕先生授权中介人员张女士房屋买卖相关权限，张女士把房产卖给匡女士，但是约定的内容后来吕先生不认可，因此不履行后续赎楼等义务，被买家匡女士起诉。
（芥芥）：是的，一审法院认为，张女士未按照委托书的内容代理吕先生从事代理活动，吕先生对张女士的行为也不追认，故案涉合同对吕先生不发生效力。
但是二审法院认为，首先，该授权内容的描述为“房地产买卖（居间）合同”，就该用词，并不能直接将房地产买卖合同排除在外，并包含签署房地产买卖合同的权限；其次，吕先生已向A公司出具了《二手房出售委托代理合同》，双方就此形成了委托关系，已无需对此重新授权；第三，张女士以吕先生的委托代理人身份签订涉案《房地产买卖合同》当日，即以微信方式将签订的合同内容等告知吕先生，而吕先生并没有对此立即表示异议，应视为其认可张女士的代理行为。因此，吕先生承担相应责任。
（鹏仔）：看来还是有风险！我总结一下：二审法院最终判决中介人员张女士不用承担任何法律责任的两个关键点，一是吕先生委托A公���出售房产的代理合同，是否包含签署房屋买卖合同的权限，二是张女士以委托代理人身份与匡女士签订的房屋买卖合同，得到了吕先生的认可。
（芥芥）：没错，上面两项是重点！
【芥芥话你知】
实际上，中介公司代卖方收取定金的情况通常发生在签《房屋买卖合同》之前，此时的定金性质为立约定金，所以中介公司代卖方收取定金，买卖关系是否成立，最关键的是看中介公司有没有得到卖方的书面授权。
只要买方付定金时所列买卖条件明确，且中介得到卖方同意以该条件出售房屋的代收定金书面授权，中介公司代收定金就视为卖方本人收取，对卖方产生法律效力，买卖关系成立。如果没有得到卖方书面授权，但事后卖方亲自收取了中介公司转交的定金或对中介公司代收定金的行为进行了确认，则买卖关系也成立。
在此温馨提示广大会员：在实务操作过程中，务必要有相关证据予以证明卖方已授权中介签署房屋���卖合同、收取定金等，为防止日后卖方反悔中介公司又缺乏相应授权证据！