主持人：今天，我们请到胡景晖副总裁，希望他来跟我们谈一谈面对今时今日的房地产变局，我爱我家将如何破题，有请胡景晖先生。

胡景晖：尊敬的于会长，尊敬的柴强博士，深圳及全国的各位同业，大家下午好。今天非常高兴到深圳来跟大家作一个分享，深圳市在全国也是非常成熟和发达的一个房地产经纪市场。当然，我今天上午从北京飞过来也逃过一劫，就是北京今天的雾霾又爆表了，我看深圳天空晴朗。其实我还逃过了一劫，大家都知道MH370，我有一半的可能性当时就在这个航班上，如果我真在这个航班上，可能我们公司的ERP首页就改成“胡总快回家，我们为你祈福”。其实我们在座的很多人下个月我们就在台北聚首了，台北有一个全球房地产高峰论坛，我也会去。

事实上，今时今日已经不单单是地域的房地产交易了，事实上华人事业已经全球化了。前年，美国的一个经纪协会统计的，光大陆籍的华人在美国购房234亿美元，单独成交的是58亿美元，所以中国人现在是财大气粗。当时为什么要去马来西亚呢？就是因为我们一些同行和开发商在马来西亚有项目，而这些项目大量的购买权来自中国大陆，包括北京、上海、深圳、东北。我本来都谈好了，说准备一块去的，然后我还查了一下去的航班，其实最合适的就是马航，因为咱们南航也有航班，南航的航班是中午12点飞，但6个小时飞到吉隆坡，下午一入住，这一天就什么都干不了的。马航是晚上12点从吉隆坡起飞，我想上午去谈谈项目，下午去吉隆坡谈一谈，然后正好回来，7点钟在北京降落，如果我要是敬业的话就正好回办公室上班了，正好。但是，得感谢我们总裁，没有去，说这边太忙，你派个助手去就行了，就派了我们一个海外总监去了，他北京偷懒，半夜四点钟降落，就没赶上MH370。

互联网生态

实际上我就是想，现在的这个互联网生态我们讲，其实房地产经纪行业，本来我们是在上游，买房人都在我们这儿，连银行都得求我们，更何况在下游涉及到资产管理，各种行业，家居家电，本来我们是舒舒服服的。所以我们要改变，我们要站在上游，要整个倒过来。怎么倒过来？很简单，客户，也就是互联网C端，C端更看重谁呢？更看重经纪公司，因为你能够给它提供线下的实体，如果我们能把C端拽在手里我们就站在上游了。就更生产鞋一样，耐克公司就两个本事，一个是设计，一个是打广告。生产工厂也不是它的，门店也不是它的，销售渠道也不是它的，但是它拿走的利润是最大的一条。而我们生产一双耐克的运动鞋才挣1、2块钱，为什么？就因为你在行业生态链的最底端，你只能挣个辛苦钱，所以我认为这个事情有必要改变。

事实上不管是互联网也好，还是行业也好，为什么要做行业协会，为什么要做联盟，为什么大家要联起手来开会？其实我个人比较喜欢看香港的黑道片，《无间道》这些。当然，我不是黑社会，但是黑社会有带头大哥，为什么小弟要跟这些大哥呢？很简单，大哥照顾大家，大哥能给带来实惠的利益。就是这么简单，其实行业协会就是这个作用，我们都是小弟，你就是大哥，于会长就是大哥，我们大家就跟定你了，给我们大家谋一些利益，就这么简单，这个事情说破了就是这样。而今时今日更简单的一件事情，就是在很多城市，在北京我爱我家联盟已经占到市场份额的70%，就是说大家是可以坐下来谈一些事情，而且谈的都是大家的重点。我再举一个例子，这次我们三家中介联盟已经初战告捷。所以现在我们三家有一个约定，不许挖别人的店，在店面的租约到期前一个月谁都不问，到了这个月的时候原来的店面租赁公司要跟其他两家谈话，比如这家店到期了，说这个店我不要了，这个时候就可以去谈，但是在这个月之前谁都不能动手，不能去撬别人的店。第三，不能随便讲经纪人的底薪，不能够允许其他经纪公司有劣迹、被开除的员工在其他公司任职，其实就是一个黑名单。实际上竞争到今天，我们之间的共同利益恐怕已经远大于我们之间的竞争关系，所以这个事情我觉得是我们可以做的一个事情。团结的力量已经显现出来了。

协会的作用非常重要 

今天要讲这个房地产经纪行业的大变局，我先说一下，协会非常的重要，而且未来在新一届政府的领导下，我觉得中国未来会走向一个“小政府、大社会”的格局。每一个行业的主导，包括建立行业标准、行业自律、行业发展，这些问题更多的将由行业协会来主导，而不是在于政府主管，这个时代已经到来。那么，我们行业其实也面临着一些变局，这里首先就是政府监管与行业规范，柴博士刚才也讲到很多行业规范的问题。我来之前北京已经发布一个公告，就是未来经纪人只要你在店里接待客人，不管你有什么证还是什么证都有，你也要有一个编号，所有的经纪人都要挂一个胸牌，上面要写上哪家公司，什么名字，全国证就写全国的编号，地方证就写地方编号，然后下面一个二维码，用手机一扫，就可以登陆到政府的官方网站上，可以看到这个经纪人的信息，可以看到他入职多长时间，有没有不良记录等等。因为其实我们这个行业光管我们没有用，每次我跟北京市政府谈，说你们每次把我们几个人叫来有用吗？我们都是听话的孩子，那外面不听话的孩子你们都不管他们，每次砸北京的和小偷小摸的都是他们，但他们都不来，每次都是几个老实的来，有意义吗？在台湾更简单，在台湾就是入行必入会，不然你就别想干这个行，政府有各种手段让你干不了这行。

房源真不真的问题已经慢慢要上到一个行业标准

刚才在房间里面手机搜了一下，其实房源真不真的问题已经慢慢要上到一个行业标准。但什么叫真什么叫不真呢？首先，这个房子要真的存在。第二，业主要有出租的意愿，夫妻双方一方不同意都不行。除此之外，成交时效要及时下架。我们这些公司不是不愿意做这个事情，因为比较困难，比如这个房子成交了没有告诉我，我没有这个信息渠道。所以不是不愿意做真。说到别的，政府领导对我们这个行业就两个认知，比如说中介，每天一出去，街边一溜，就站街的，这是领导给我们的第一印象。领导给我们的第二印象，就是每天接到不同的电话。站街的结果，其实就是撞大运，就是你站在那儿并不知道什么结果，你就站在那儿等吧。其实早在八十年代美国就立法，叫非骚扰市民法，就是你去经纪公司填一张表，王先生，你希望我用什么方式联系你，手机、电话还是邮件，会规定时间。我觉得我们这个行业，其实客户最想要的是一种非骚扰，就是当我不需要你的时候你不要打扰我，当我需要你的时候你要第一时间出现在我面前，但并不是站在我面前，你可以用手机，可以在网站。今天，我们在讲房地产电商，其实直到今天为止，房地产电商仍然需要改进，这不是做的不好的问题。两年前我们跟淘宝谈过，扔了两千万，其实发现淘宝仍然难改变，为什么？淘宝永远是那一套物品交易思维，比如所有人都叫亲，所有的东西都叫宝贝。二块钱的东西是叫宝贝，两千万的房子也叫宝贝。所以电商是只能恋爱，不能结婚。谁能通过支付宝把几百万的款打到帐上？其实房地产网站目前能起到的作用就是信息发布和预筛选的作用，是给经纪人多了一个接口而已，但是无法实现真正的交易发生。

用互联网精神改变行业

胡景晖：移动互联，我到今天都觉得好像在房地产经纪缺乏成功的方案。我给大家分享一个数据，几百万的下载量是没问题的，几千万的下载量都可以做到，但是激活量是多少，3日留存、5日留存有多少？很可能是百分之一六五，也就是很多人下载了这个APP，但是没有激活，激活两天就删掉了。为什么？除了房地产从业经纪以外，谁每天都在手机上留一个APP每天都搜？那一定是我们房地产经纪，所以就是自娱自乐。事实上那天我就看了一个天气预报网站APP，特别好。它说，它能够告诉你你现在所站的北京的每个区，朝阳区、海淀区、丰台区今天的PM2.5是多少，然后它是低于还是高于北京的平均水平。我那天跟我们总裁说，我们只要做这样一个APP，方圆多少范围内PM2.5是多少，此刻是多少，而且你还能跟全国市的其他区域和平均值做比较，这个就很好，因为大家都关注健康问题。另外，这里面再植入一个附近房源是不是更好呢？比如我在这个华侨城，PM2.5比附近的水平都低，如果我住在这儿就不错，然后房源又出现了，这个就很好。而且你单纯的区位定位来做APP，我觉得它就没有黏度和逻辑关系。

更重要的是互联网精神，我们现在说用互联网精神思考未来，用互联网精神改变行业。但是互联网精神到底是什么，在房地产行业能用吗？我个人也有疑问，不是说不行，而是怎么才行。你为什么在淘宝上买衣服？因为第一你觉得方便，不用出门。第二，更高效，过两天就送来了。第三，更便宜。你在门店买一个东西，我老婆去买一个空气净化器，到国美、苏宁去买1.5万，但在网上买8千。但是这些，在房地产也能实现吗？买房上网会更方便，就不用实地看了吗？效率会更高，往往就是上了网还会开车去。会更便宜吗？说我去华侨城售楼处买套房子500万，但是我在搜房网买套房子400万，那所有人都去搜房网？但好像不是。我们第一财经，现在互联网为了推移动互联网，改变消费习惯，引导客户，请全国人民打车，烧掉十几二十亿。但今天也没有一个开发商敢站出来说我请全国人民买房，有吗？好像不敢。所以，很多电商的逻辑在我们这个行业并不成立，这不是做的不好的问题，这里面需要有很多难点突破。

行业管理从经营管理层粗放走向精细

另外一个，行业管理从经营管理层粗放走向精细。我们在这个行业的标准，留存的标准化和管理的模块化等等。请咨询公司好不好？当然，这些咨询公司其实都是在帮你做管理化，做模块化，提升效率。结果我昨天觉得链家说出来的话跟我们说出来的话惊人的相似，虽然我们都是找的不同的咨询公司，都是世界一流的，但是我们说出来的话都是一样的。就是你不要寄希望上国际一流咨询公司替你想清楚你想不清楚的事情，你想不清楚，它也想不清楚。它能做到什么？它能做到给你一些工具、方法，和其他行业的成功案例，帮你去想清楚一些问题。还不一定很清楚。昨天，链家给我们说，第一，北京你们要做好，第二，外地要抓进去，第三，除了二手房之外，其他的也要做好。其实没有提升，因为它发了一票人。第二，所有参与的项目那些人他们思考问题的方法，他们掌握的规矩，包括他们做的PPT和表格都有极大的提升，这其实是一个很好的成果。因为你请咨询公司你会发现，前半年不是它教你，前半年是你教它，是你让它明白我们这个行业是怎么回事，我们的痛点在哪。后半年，它才慢慢地交给你。但事实上我前几天还看到一个关于讲咨询公司的，咨询公司好在哪？它有一个案例库，是全球的。另外，咨询公司还有很多它的管理工具、分析方法、逻辑、套路，这些东西是有价值的。但是你说这些事儿我没想明白，我让它替我想明白，基本不太可能。所以，行业是需要标准化提升的。但是我还是相信，我们行业自己的问题只能靠我们自己来想清楚。当然，我们可以借助一些外力，聘请一些专家，请一些咨询公司。但是，我们还是要自己把这个逻辑想清楚。

互动提问环节

　　主持人：感谢胡总，胡总的精彩演讲对深圳的同仁应该有很多的启发，接下来互动环节，如果您有问题可以提出来。胡总认为互联网可以作为工具为我们所用，在您的思考当中，有没有反过来想一想，您刚才提到互联网生态的状况，互联网对于行业生态是不是会带来一些冲击？甚至真的是巨大的变革？

　　胡景晖：柴博士刚才说了三点，我觉得有一点是可以在互联网上得到比较好的解决的，就是关于信息不完整、信息不对称的问题，因为互联网更多的是信息的分享、展示、顺畅性，我在淘宝的时候，淘宝有一个原则是三米原则，任何一个品类的产品，如果拿A4纸打印出来，在桌上铺开，要排三米长，即便是卖一个杯子，也要有三米长用A4纸打印出来的描述，这个杯子是什么形状、什么颜色，可不可以包邮，切出剖面看，还配上饰品。但我们任何一套房源，打印出来的详细介绍能在桌上铺三米吗？我想未来信息的对称性和完整性可以在互联网上得到解决，包括我们网上现在有360度看房，你一进去，这个房子是一个蓝的壳，完全靠6D虚拟成像，您现在站在万科三亚海边的海景豪宅，然后你的旁边就是海景豪宅，为什么是4D、5D呢？因为海浪得打在你脸上，海风得吹在你脸上。现在我们变成北京万科城市花园，马上就变成华北郊区，白杨树林，全是虚拟的，你知道开发商在样板间的投入有多大吗？非常大，但是他可以用虚拟方式把这些东西集成出来，在网络上体现。

　　柴博士刚才说的交易的复杂性，我觉得短期内很难突破，房产买卖合同在没有律师见证的情况下，在网上直接就签了，我觉得是不太可能的，美国好象也没有发明通过网络汇款直接解决房款问题。房子最终还是离不开人，需要人提供服务。

　　主持人：这里有一个问题，小地产公司买网络支付的费用比大地产更贵，能不能解决不要贵得太离谱？

　　胡景晖：这个问题应该问我们房地产电商，我觉得小公司团购一下就可以了。

　　主持人：还有一个问题，刚才胡总提到一些大的房地产品牌企业有实力建立专门的网站，包括聘请专业咨询公司，在数量上占绝大多数的中小型公司，互联网平台对他们是不是有不同的作用？刚才您说中小型企业可以结成联盟跟网络沟通，跟网络供应商协商，在这方面，我爱我家单纯作为中介行业的参与者来说，您对中小企业在互联网生态下如何发展有没有好的建议？

　　胡景晖：如果是中小企业，我觉得可以在第三方平台来做，因为自己开发一个太贵，也没必要，但是要合理定价，大家都能活得下去。关于定价，其实从第三方来讲，他需要的还是海量的问题，美国有一个类似的网站，他是一套真房源在互联网上发布一个月8美元，他有套餐，我觉得大家要合理的对话。

　　另外，对接的方式有很多，因为你小，肯定不是做深圳全市，而是做某一个区域、某个商圈、某一个楼盘，那么就一定有对应的解决方案，比如现在有很多社区论坛、社区网站、社区App，他只解决社区的问题，比如我们社区要不要养狗，我们社区要不要换物业，你没有必要到整个深圳的大平台上，那样的成本太高，而且你会浪费很多流量，因为来的人都不是你的客户，就像我们在楼底下开一间茶餐厅，把几个邻居维护好了，不需要维护全深圳。

　　主持人：有会员朋友提到"此届高峰论坛的主题是跨界与融合，胡总对比北京、深圳两地的房地产经纪行业，您觉得两地可以以怎样的渠道进行交流合作呢？"

　　胡景晖：交流方式有很多，首先是协会，将来北京的协会也可以邀请深圳的朋友去，包括还有房地产经纪行业的总娘家，也许一个月以后我们还会聚集在台北。既然我们是同行，既然我们是一个行业的人，大家就说真话、说实话，你不好就说出来，大家帮你想办法，行业内交流解决行业自己的问题，这样的平台还是很多的，大家可以加一下我的微信，我的微信就是我的手机号（13301008701），我们可以多搞几个微信群，有人说我碰到什么什么问题了，然后大家都给他支招，这样效率最高，沟通手段很多。

　　主持人：这里有一个问题，对于房地产经纪行业而言，安居客实行的点上竞价排名模式显然不太适合，您感觉房地产经纪需要怎样的电商平台？因为我们没办法否认未来的电商介入，您觉得怎样的电商平台才能真正切合经纪需要的？

　　胡景晖：其实信息真实、信息完备非常重要，因为互联网上虚假房源还是挺多的，但这个事情要他自己调整，因为你是按发房源的条数来收费的，如果大家都是真的，都是独家委托的，没有假的，没有重复的，可能深圳网上的房源量至少要减少零，某小区的房源现在是8000套，可能马上就变成80套，因为一是真的，二是不能重复。如果这样，我举双手赞成，但是今天电商如果这样干，很多电商就会倒闭。一个是信息的真实问题，还有一个最重要的问题就是解决O2O的问题，即线上一定会转化到线下，没有人在线下不看房就订房，线上线下怎么转换？其实核心就是三个问题，一是人，这个人不是业主就是客户，二是房，第三还是人，是经纪人，这三者怎样进行有效的串联和衔接，这个问题要得到比较好的解决。当然，电商肯定也是工具，不管是MLS，还是美国的很多网站，大家都要核心竞价，我觉得你有这个价值，你能给我带来客户，我愿意给你付钱。

　　主持人：因为时间关系，再问最后一个问题，有一个会员提到，刚才胡总说一些物业公司介入房地产经纪业务，我们可以跟他们谈判与合作，传统物业公司起不到资源效应，您觉得物业可以取代传统租赁公司吗？最后会不会产生谁被谁吃掉的问题？

　　胡景晖：这个肯定不会，据我了解，目前中国传统的物业公司盈利状况比我们更惨，他们更不挣钱，不交佣金的业主很少，但是不交物业费的业主很多，实际上物业公司最大的窘境就是传统物业模式已经不能支撑他那么大的体量，如果我们要说行业转型的话，开发商也在插一脚，有很多物业公司前身就是开发公司，业主资料他当然了解了，房子都是他卖的，他还不了解资料吗？实际上我们看一些例子，包括花样年，包括万科，我爱我家参加了万科2015米兰世博会万科馆，万科已经意识到开发的高潮即将结束，当没有可开发的时候，万科怎么继续生存？所以万科推出了社区持续经营的概念，大家可以上网看一看，他推出了"五菜一汤"，包括开社区食堂、开社区菜市场、开洗衣房等等，这是王石提出来的，郁亮应该已经在做了，万科想将来有朝一日开发结束的时候，我就把当年万科开发的、管理的社区持续经营下去，但是持续经营的项目一定比现在多，不是简单的绿化、打扫、保安的问题，我要介入到这个社区的生态里面，你买米买面买菜、上幼儿园、零售，万科现在主打的就是万科食堂，万科为什么要参加2015年米兰世博会呢？因为米兰世博会的一个主题就是吃，而万科恰恰要搞社区食堂，其实万科想的问题跟我们一样，我们是在做存量房的，我们想的比他更早，当房子都盖好了以后大家怎么继续挣钱？以前房地产=开发，都是开发挣钱，当开发完了以后怎么办？当然我们有先天优势，存量房交易，万科怎么办？万达怎么办？现在大家思考的都是同一个问题，就是社区，比如物流公司的最后一百米，所以物流公司也在思考最后一百米的问题，万科也在思考五菜一汤的问题，我们也在想怎么到社区插一腿，其实就是大家坐下来谈，如何发挥各自优势，怎样切这块"蛋糕"。我们的网站平台、我们的专业性是物业公司搞不过的，但是物业公司可以跟我们合作，我们去年收购成都的一家公司就是因为这家公司不仅有三十多个实体店，他还在当地最大的楼盘有二十多个租售中心，是他的人、他的店长，这是我们收购他的亮点，其实我觉得这种模式将来也是可行的，对于物业公司来讲，可以改变收入的窘境，增加一笔或钱，对你来讲，能打进你原来打不进的社区，以后你去看房，保安再不会制造各种理由拦截你或抄你的后路，因为你们是一体的。

主持人：非常感谢胡总，因为时间关系，互动环节就到这里，再次感谢胡总的精彩演讲。刚才胡总的演说充满了轻快的风格，接下来有请深圳粤派风格的代表谈一谈深圳在这方面的思考，中联地产集团是深圳成立时间较长，在规模化、专业化和规范化程度方面都比较高的品牌经纪公司，从1998年开设第一间地铺以来，中联地产一直坚持提供信心、顺心、安心、放心、省心的五心级服务，也是首家通过ISO9001国际质量认证体系的房地产经纪机构，时至今日，中联地产已有员工两千多名，地铺两百余间。接下来有请中联地产集团总裁杜欣女士演讲。