规则解读消费者视角

【深房中协·规则解读】房地产广告的真实底线：读懂第二十六条的「四不」

深圳市房地产中介协会（深房中协）提示：房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者；

本文要点

房地产广告一边连着开发企业与中介机构的销售诉求，一边连着购房者的重大决策。规则对它设定的底线很清晰：房源信息必须真实，四类内容不得出现，虚假宣传要承担法律责任。三组要求环环相扣，构成消费者识别广告的完整框架。

依据《房地产广告发布规定》第三条，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者；第四条进一步要求房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。房源是广告的核心标的，价格、面积、权属等基本信息不真实，广告就失去了合法基础。

依据《中华人民共和国广告法》第二十六条，房地产广告中面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。只说「实得面积」「赠送面积」而不注明法定口径的表述，消费者应要求对方明确。

「买房稳赚」「三年翻倍」一类承诺被明确禁止。房产价值受市场影响，任何机构和个人都无法担保投资回报——作出这种承诺的广告本身即违规。

以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置被禁止。「地铁五分钟」「十分钟到机场」受交通状况影响极大，不能作为位置表述。判断位置，应以实际距离与通勤实测为准。

广告中的价格表述应当符合国家价格管理规定。虚标「原价」再打折、不标明计价口径等做法，都可能触碰价格违规。

对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传被禁止。「旁边规划名校」不等于「确定有名校」，规划存在不确定性，把规划当既成事实宣传属违规。

依据《中华人民共和国广告法》第五十五条，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布、责令消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下罚款；费用无法计算或明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下罚款；两年内三次以上违法的，处广告费用五倍以上十倍以下罚款。

依据《中华人民共和国广告法》第五十六条，发布虚假广告欺骗、误导消费者，使消费者合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任；广告经营者、广告发布者不能提供广告主真实名称、地址和有效联系方式的，消费者可以要求其先行赔偿。

消费者核验房源广告可用「一看二对三留证」：一看广告是否含「四不」内容（升值承诺/时间位置/价格违规/规划误导）；二对房源关键信息（面积口径、价格、权属）与产权登记及实地情况；三留证据（广告页面截图、宣传物料），发现虚假宣传时据此解除委托或投诉维权。

投诉举报：投诉请登录深圳市房地产中介协会官网（https://www.szfzx.org/）-“投诉举报”，或通过微信小程序“深圳新经纪”AI对话在线投诉。投诉请提供有效证明材料，详情可咨询83545354-611。

房地产广告发布规定　发布主体：国家市场监督管理总局

中华人民共和国广告法　发布主体：全国人民代表大会常务委员会；文号：中华人民共和国主席令第22号，根据2021年修正

第二十六条（节选）：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（三）违反国家有关价格管理的规定；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
第五十五条（节选）：发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告、责令消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下罚款；广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下罚款。
第五十六条（节选）：发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使消费者合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。广告经营者、广告发布者不能提供广告主的真实名称、地址和有效联系方式的，消费者可以要求广告经营者、广告发布者先行赔偿。

关于规范房地产中介行业经营行为的郑重提示　发布主体：深圳市房地产中介协会