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【深房中协·知识问答】同行返佣抢单、金融返点：竞争的红线在哪里？

深圳市房地产中介协会（深房中协）提示：以返佣争抢客户会扰乱正常市场竞争秩序；中介机构不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用，从业机构应当依靠服务质量、专业能力和收费透明开展竞争。

本文要点

价格优惠不当然等于商业贿赂，但会员机构和从业人员仍须遵守协会关于返佣竞争的自律要求。
中介机构不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。
不得以虚假宣传或捏造、散布虚假事实损害竞争对手的商业信誉、商品声誉。

常见问题

Q｜同行都在用「返佣」抢单，我们不跟就丢单，怎么办？

A｜不能以‘行业惯例’替代规则判断。对外价格调整应明示、真实并依法入账；涉及协会所规范的返佣、返还提成抢客行为，会员和从业人员应遵守自律要求；若向交易相对方工作人员等特定对象输送利益以谋取交易机会，还可能触及商业贿赂。

Q｜和银行、金融机构合作，他们给的「业务返点」能收吗？

A｜不能收。依据建房〔2016〕168号《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（五），中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。金融合作里的「返点」，恰是明令禁止的对象。

Q｜做广告能不能「踩着同行」抬高自己？

A｜不得捏造、散布虚假事实损害竞争对手的商业信誉、商品声誉；宣传内容还应真实、准确，不得构成虚假或引人误解的商业宣传。客观比较也要有可核验依据，避免使用无法证明的绝对化结论。

规则依据

中华人民共和国反不正当竞争法　发布主体：全国人民代表大会常务委员会；2025年6月27日修订，2025年10月15日起施行

第八条（节选）：经营者不得采用给予财物或者其他手段贿赂交易相对方的工作人员、受交易相对方委托办理相关事务的单位或者个人、利用职权或者影响力影响交易的单位或者个人，以谋取交易机会或者竞争优势。经营者在交易活动中，可以以明示方式向交易相对方支付折扣，或者向中间人支付佣金；相关款项应当如实入账。

中华人民共和国反不正当竞争法　发布主体：全国人民代表大会常务委员会

第九条（节选）：经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传。
第十二条（节选）：经营者不得编造、传播或者指使他人编造、传播虚假信息或者误导性信息，损害其他经营者的商业信誉、商品声誉。

住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见　建房〔2016〕168号

（五）（节选）：中介机构不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。

关于规范行业“返佣”行为的通知　发布主体：深圳市房地产中介协会

文件内容（节选）：文件引述《中华人民共和国反不正当竞争法》关于不得采用财物或者其他手段贿赂有关单位或者个人、以谋取交易机会或者竞争优势的规定，并据此对行业内以“返佣”“返还提成”等形式进行不正当竞争的行为作出自律规范。引用该文件时，应同时结合2025年修订后的现行法律条文，区分协会自律要求与行政机关对违法行为的认定。