规则解读开发企业视角

【深房中协·规则解读】商品房预售许可制度：条件、材料与公示的三层逻辑

深圳市房地产中介协会（深房中协）提示：取得预售许可证应当具备：预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

本文要点

取得预售许可证应当具备：预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；
工程形象进度要达标，并已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户。
申请材料包括商品房预售许可申请表、开发企业的《营业执照》和资质证书——证明「谁在卖房、有没有资格卖」。

整体把握

预售制度的核心是「先把风险挡在销售之前」：条件管项目是否靠谱，材料管申报是否可核，公示管消费者是否知情。开发企业理解这三层逻辑，申报和现场管理都会更顺。

条件层：项目必须达到的硬标准

一、主体与权属条件

依据《广东省商品房预售管理条例》第六条，取得预售许可证应当具备：预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；已交付土地使用权出让金并取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。主体有资质、土地有权属、工程有许可，是预售的第一组前提。

二、进度与资金条件

同条还要求工程形象进度达标，并已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户。工程进度保证项目不是「图纸房」，专户管理保证购房款不被挪用——这两项直接对应消费者最关心的交付与资金安全。

材料层：申报文件的清单逻辑

三、主体证照类

依据《城市商品房预售管理办法》第七条，申请材料包括商品房预售许可申请表、开发企业的《营业执照》和资质证书——证明「谁在卖房、有没有资格卖」。

四、工程与方案类

同条还要求土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明，工程施工合同及关于施工进度的说明，以及载明位置、面积、竣工交付日期等内容并附分层平面图的商品房预售方案——证明「项目合法、进度可信、卖什么说得清」。

公示层：销售现场的法定义务

五、公示什么

依据《深圳市房地产市场监管办法》第十四条，开发企业销售商品房，应当将营业执照和资质证书等材料在营业场所公示；采取预售的，应当公示商品房预售许可证。

六、公示的双重价值

对开发企业，公示是合规自证；对消费者，公示是核验窗口。销售现场的证照公示越完整，交易信任成本越低——把公示当作销售道具之外的合规基础设施来维护。

实际业务中可以重点核对

预售申报前过三层清单：条件层（资质/土地/工程许可/形象进度/预售款专户逐项达标）；材料层（按第七条建申报档案，申请表、证照、证明、合同、方案齐全）；公示层（销售现场公示位置、内容按第十四条备妥）。三层齐了再开卖。

查询入口：国家企业信用信息公示系统（https://www.gsxt.gov.cn）查询行政处罚、经营异常等政府公示信息；深圳市市场监督管理局官网（https://amr.sz.gov.cn）“行政执法信息公示”栏目查询深圳本地市场监管处罚信息；深圳市房地产中介协会官网（https://www.szfzx.org/）查询协会自律公示与通报；查中介人员、机构从业状态，可登录“深圳新经纪”小程序，点击我的-更多-公共办事-找经纪人、找机构。

规则依据

城市商品房预售管理办法　发布主体：建设部（现住房和城乡建设部）

第七条（节选）：开发企业申请预售许可，应当提交：商品房预售许可申请表；开发企业的《营业执照》和资质证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案等证件（复印件）及资料。

广东省商品房预售管理条例　发布主体：广东省人民代表大会常务委员会

第六条（节选）：预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；已交付土地使用权出让金并取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；工程形象进度达标；已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户等。

深圳市房地产市场监管办法　发布主体：深圳市人民政府；文号：深圳市人民政府令第221号，根据深圳市人民政府令第293号修正