2023年11月《协会说法》：今天不说法，今天考试！答题还有奖哦
（芥芥）：鹏仔，深圳新版网签系统上线后，推行“单边代理”的跨机构合作服务模式，至今也已经两年多了，我来考考你现在的“成绩”怎么样?
（鹏仔）：没问题。题目你随便出，但凡有一题答不对就算我输。
（芥芥）：请听题，某业主于7月先后委托A、B、C共计3家经纪机构出售房屋并签署了《深圳市二手房委托出售合同》（以下简称“委卖合同”）。业主与A公司的委卖合同委托期满后，B公司成为该业主的第一委卖经纪方，��应的是《深圳市二手房交易经纪服务指引》（以下简称“《服务指引》”）经纪方十大基本原则的哪一原则？
（鹏仔）：是“依次代理原则”，在深圳市房地产信息平台，依据业主在线签署《深圳市二手房委托出售合同》生效时间顺序，最多不超过三家经纪机构依次代理��方出售房屋，前一家委托失效的，后一家经纪机构方顺位代理。在《深圳市二手房委托出售合同》到期前，卖方决定续签委托合同的，该经纪方仍为第一顺位。
（芥芥）：Bingo，答对了。那买方委托是不是也一样？
（鹏仔）：买方委托不受依次代理原则约束。
（芥芥）：好的。下一题，请听题。
业主委托一家经纪公司出售房屋，在深圳市房地产信息平台最长委托期是多少天？
A：60日；
B：90日；
C:12O日；
D:180日。
（鹏仔）：120日，因为业主和一家经纪公司签订委卖合同，委托期限最长可以选择60日，到期日前可以选择续期30日，在这个期限内，如交易进行到了网签买卖合同的环节，为保障买卖双方交易的顺利进行，在这个阶段系统还设置了30日的交易保障期，所以业主委托一家经纪公司委卖的最长时限是120日。如这个时间段内无法促成买卖合同的签订，那业主与这就公司的委托关系就彻底解除了，第二委卖经纪方就顺位为第一委卖经纪方。
（芥芥）：鹏仔，你的理论知识很不错嘛。但协会经常遇到协调的问题是，第一委卖经纪方不是忘记提前续期丧失了第一委卖的优先权，就是委托时间彻底用完无法续期。如果是忘记了，那真的是经纪方自己的失职了。如果确实是在120日内无法签订交易合同，需要我们经纪方在服务能力上多钻研、精进，提升成交转化率。
（鹏仔）：是的。如果前期已经投入了较多精力���想放弃这单交易的话，其实我们也可以换个思路，帮业主积极寻找客户，作为委买经纪方。毕竟我们前期对房源和业主已有相对的了解，这也是作为委买经纪方的优势了。
（芥芥）：你挺灵活的嘛，不愧是行业五星经纪人。
那接着下一题，这是个主观题，请你在这个场景中，找出经纪方哪些地方存在不规范之处？
业主10月要求B公司解除与其的委卖合同。业主称：“签合同的时候是7月，���限是60天，早就应该到期的合同为什么10月仍在有效期呢？”另外，业主认为委卖合同明确约定了“任何一方解除合同，应提前3日通知对方。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于己方的事由和本合同另有约定外，应按委托服务费的1%标准赔偿对方损失”。业主与B公司约定的委托服务费是1元，所以业主主张解除委卖合同并愿意按合同约定赔偿，但B公司拒绝解除。故业主便将B公司投诉至深圳市房地产中介协会。
鹏仔，请亮剑。
（鹏仔）：我认为，这单投诉争议点在于，B经纪方在接受业主委托前未向委托人明确告知房地产信息平台二手房委卖合同顺位规则及委卖合同生效条件，导致业主以为签订合同后60日后就委托期满。根据上述清晰推断，业主在与B公司签订委卖合同时，前面应该还有委卖合同。
所以，我认为B公司的不规范之处就是未尽到提前告知义务，违反了《服务指引》十大基本原则之一的“提前告知原则”，即房地产经纪方在接受委托前，应当向委托人详细说明我市二手房网签规则。有条件的，应通过向委托人提供视频解说、告知流程声像图文资料等方式，确保该原则的实现。
（芥芥）：还有吗？
（鹏仔）：啊？还有其他的吗？
（芥芥）：你看，双方签署的委卖合同的委托服务费是“1元”哦。经纪人员以“0元”或者“1元”等低佣金形式与业主签署《深圳市二手房委托出售合同》，涉嫌低佣吸客。假如之后有买方经纪人与其握手，提出卖方经纪提供受托服务的报酬就应该是合同约定金额，那么B公司又该如何应对呢？《服务指引》是明确提出了“各收各佣原则”哦，即卖方/买方经纪应当各自维护委托人权益，依据委托合同约定各收各佣。
（鹏仔）：哦，那还真的不能这么签署合同呢。今天您又给我上了一课，下次考试我肯定能得100分。
（芥芥）：下面这道题作为有奖问答题留给大家，前五名答对的会员将有神秘奖品哦。
以下哪些属于《深圳市二手房交易经纪服务指引》规定的房地产经纪方基本原则？
A：第一顺位绝对优先原则；
B：同业必合作原则；
C：交易进度及时告知原则；
D：分佣不破服务原则。
【芥芥话你知】
小贴士：本期《协会说法》划重点
本次芥芥出的试题主要来自日常经纪人遇到的二手房网签系统使用问题及交易纠纷多发点。提醒广大经纪人朋友，充分学习和了解《深圳市二手房交易经纪服务指引》中规定的经纪方的十大基本原则和二手房交易环节中各方权责。
通过共读本期《协会说法》，学习了“提前告知原则”、“依次代理原则”、“各收各佣原则”，这些都自我们服务细节中，愿广大经纪人朋友切勿疏忽细节，消费者对我们经纪方的评价往往就来自于这些细节。细节处理得好，往往可能事半功倍，反之，不但事情难圆满，而且还可能前功尽弃。