深圳市新建商品房代理销售合规指引（房地产经纪机构篇）

深圳市新建商品房代理销售合规指引

——房地产经纪机构篇

为规范全市新建商品房代理销售行为，深圳市已建成“一手房代理系统”并启动试点运行。该系统覆盖代理合同管理、客户报备、到访确认、成交认定、佣金结算、争议处置的全流程线上化操作。

本指引由深圳市房地产中介协会编制，旨在帮助房地产经纪机构全面了解在新建商品房代理销售中的系统操作流程与合规要求，确保机构运营规范、经纪人管理到位、佣金结算顺畅。

一、代理销售全流程概览

房地产经纪机构在新建商品房代理销售中涉及以下阶段与关键节点：

阶段	节点	经纪机构核心动作
前期准备	账号注册与权限配��	全员实名认证、开通四类系统权限、完成星级测��
前期准备	经纪人资质管理	建立星级牌有效期台账、组织操作培训
合同签约期	网签代理合同	经办人发起合同、签章人签章、发送开发商签章
带客报备期	渠道报备管理	指定专人核对报备信息、每周导出数据核对
带客报备期	经纪人带看管理	提醒嘀卡进场、建立台账跟踪到访记录
带客报备期	认购书（三单一碰）	对账员录入佣金、提交开发企业审核
成交结算期	买卖合同备案后	对账员核对结算列表信息
成交结算期	填报并跟踪结算	填报结算列表��跟踪开发商审核、发函催告
成交结算期	到账与分成	核实到账金额、按时发放分成
争议处置期	争议调处	提交调解申请、提交证据包、配合调解

二、前期准备

（一）账号注册与实名认证

您需要完成的：

1.组织本机构所有相关岗位人员，在广东省政府服务网完成账号注册，须进行实名认证；

2.全部相关人员均须完成星级测评，确保从业状态为“有效”。

（二）系统权限配置

房地产经纪机构须在系统中完成以下四类权限配置，缺一不可：

角色	职责说明	配置方式
信息平台管理员	系统管理	与二手房权限一致，但须在深圳市房地产信息平台另行开通一手房权限
经办人	代理合同录入等系统操作	机构在深圳市房地产信息平台指定并申请开通
签章人	代理合同电子盖章	机构在深圳市房地产信息平台指定并申请开通
对账员	佣金结算数据核对	在协会综合服务系统后台自行配置项目专职对账员角色

风险提示：

· 权限配置环节问题较多，需提前预留时间，如有问题及时联系协会；

· 房地产机构备案证书过期将导致全部账号权限冻结，须先续期再操作网签。

（三）经纪人资质管理

您需要完成的：

1.督促旗下全部经纪人及房地产自媒体从业人员完成星级测评，确保从业状态有效；

2.督促经纪人领取并随身携带星级服务牌（实体牌）；

3.建立星级牌有效期台账，提前预警即将到期人员——星级牌当日失效将无法进场、无法成交确认，无任何补救机制，损失由经纪人与机构共同承担；

4.组织全员开展案场操作培训，确保经纪人掌握嘀卡进场、碰一碰成交确认等操作。

三、代理合同签约

（一）发起网签代理合同（经办人操作）

步骤	操作内容
第1步	经办人访问深圳市房地产信息平台→登录→导航菜单→市场监管→一手房代理系统
第2步	点击「新增代理销售合同」→下拉选择开发企业、项目名称
第3步	选择委托代理范围：①选「预售许可全部可售物业」→无需上传房号表；②选「销售以下内容」→下载模板→填写房号明细表→上传
第4步	完善合同信息→点击「生成合同文本」
第5步	点击「发送给机构签章人签署」

（二）机构签章（签章人操作）

步骤	操作内容
第1步	签章人在合同列表中找到“待经纪机构签章”合同→点击签章合同
第2步	扫描二维码完成人脸识别→点击「我已人脸识别」
第3步	点击电子签章→提示签章成功
第4步	点击「发送给开发企业签章」，通知开发商签署
第5步	确认合同状态变更为「待开发企业盖章」

（三）合同管理要点

要点	说明
合同一致性	代理合同条款须与开发企业线下约定一致，防止阴阳合同
佣金保障	确认佣金条款已纳入预售资金监管约定，保护期��长须有书面约定

四、带客报备期

（一）渠道报备管理

您需要完成的：

1.在开发企业指定的渠道完成客��报备（姓名/电话/关联到人信息）；

2.指定专��核对报备信息，不合规的予以退回并说明原因；

3.每周导出报备数据，与开发企业的到访记录进行核对。

风险防范：

风险情形	后果	防范措施
报备信息不完整	报备无效，客户归属存疑	报备前逐项核对
机构后台未及时登记	客户到访时开发商无记录，视为自然到访	指定专人实时跟进
经纪人或房产自媒体持他人服务牌报备嘀卡	机构须严肃处理，协会自律处分	开展合规教育、日常抽查

（二）经纪人带看管理

您对旗下经纪人的管理要求：

1.带看前提醒经纪人核对星级服务牌信息，确保从业状态有效；

2.要求经纪人到达案场后第一时间嘀卡进场；

3.建立内部台账，逐一跟踪每次带看的嘀卡进场记录和到访确认单签收情况。

风险管控：

风险情形	机构应对
人员星级牌失效	当日无法进场带看，无任何补救机制，机构须承担兜底责任
经纪人或房地产自媒体未嘀卡进场	暂停其合作带看资格
开发商拒绝配合嘀卡或填写确认单	立即向协会反映，形成书面记录

（三）认购书阶段（对账员操作）

认购书签署完成后，对账员须在系统中完成以下操作：

操作	系统路径
核对成交信息	协会综合服务系统→一手房代理→佣金结算列表
录入佣金金额	在结算列表中选择对应房源→��入佣金金额
提交开发商审核	确认无误后点击提交

五、成交结算期

（一）买卖合同网签备案后

对账员登录协会综合服务系统，确认买卖合同备案后，佣金结算列表已生成对应房源的佣金结算信息。须逐项核对成交房号、经纪人信息是否与列表一致。

（二）填报结算列表与跟踪审核

操作流程：

步骤	操作内容
第1步	对账员在协会综合服务系统内填报成交经纪人信息、佣金金额
第2步	提交前逐项人工核对经纪人信息、佣金金额——此步骤不可省略
第3步	确认无误后向开发商提交佣金结算列表
第4步	跟踪开发商审核进度，确保在合同约定期限内完成

开发商超期处理流程：

情况	处置
开发商超期未完成审核	向开发商发函催告并留存证据
催告后仍无回应	向协会申请介入，保留完整追诉材料
开发商无理由驳回结算	向协会申请介入，保留完整追诉材料

（三）区局审批与银行放款

1.收到银行入账通知后，核实到账金额与结算列表是否一致；

2.金额有误的，对照佣金结算列表联系开发商核查；

3.争议期间收到协会冻结通知的，配合暂停结算。

（四）佣金分成发放

合规要求：

要求	说明
发放时限	在约定时限内向旗下经纪人/房产��媒体发放分成
禁止克扣	克扣或截留佣金不发放的，当事人可向协会举报
禁止返佣	机构、次受托方及下辖经纪人员，不得通过承诺、宣传等不正当竞争方式（包括但不限于业内认定的“返佣”、现金返还、折扣优惠、礼品赠送等）诱导消费者选择其代理服务；违反者，协会接到举报后将暂停佣金结算，查实后予以自律处分，情节严重者列入行业黑名单，并纳入行业信用记录。
金额一致	发放金额须与约定分成比例一致

六、争议时正确应对方式

（一）争议发生时及时反馈

1.向协会诉源解纷中心提交调解申请；

2.确认申请时佣金尚未进入拨付审批流程；

3.争议期间不得向任何一方结算争议佣金——否则受协会自律处罚并纳入行业信用记录；

4.若付款申请已签章提交（冻结窗口关闭），需书面请协会向区住建局转达，力争暂缓拨付。

（二）配合调解与裁定

1.��与协会调解，提交完整证据包——必须包含以下五项：

· 嘀卡进场记录

· 三单一碰截图（报备单 + 到访确认单 + 成交确定单 + 碰一碰成功截图）

· 带看照片

· 报备记录

· 沟通记录

2.配合协会出席调解，提供当面陈述及补充证据；

3.对裁定结果有异议的，可向项目所在地法院起诉��诉讼期间结算继续暂停）。

（三）司法确认与执行

1.调解成功后确认协议内容；

2.向有管辖权的人民法院申请司法确认；

3.经司法确认的调解协议具有强制执行力，对方拒不履行可申请法院强制执行。

七、违规行为与后果一览

违规行为	后果提示
机构备案证书过期仍从事代理活动	账号权限冻结，无法操作系统
纵容或组织经纪人持他人服务牌作业	协会自律处分
报备信息管理混乱、未及时登记	客户到访无记录，视为自然到访
经纪人星级牌失效未预警	无法进场、无法成交确认，机构承担兜底责任
争议期间向一方结算争议佣金	协会自律处罚、纳入行业信用记录
克扣或截留经纪人佣金	违反行业自律规定，当事人可向协会举报
通过承诺、宣传等不正当竞争方式（含“返佣”、现金返还、折扣优惠、礼品赠送等）诱导消费者选择其代理服务	协会接到举报后将暂停佣金结算，查实后予以自律处分，情节严重者列入行业黑名单，并纳入行业信用记录。
未在约定时限内向经纪人发放分成	面临经纪人或自媒体投诉
拒绝参与协会调解	协会可依裁定结果实施强制划转

八、关键合规事项速查

环节	必做动作	风险提示
前期准备	全员实名认证、完成四类权限配置、建立星级牌台账	备案过期或权限不全则无法操作
合同签约	发起代理合同、确认条款一致、机构签章后通知开发商	阴阳合同或漏签渠道引发纠纷
渠道报备	指定专人核对、每��导出数据核对	报备混乱导致客户归属争议
经纪人管理	带看前提醒嘀卡、建立带看台账、培训操作	失效牌无法补救，机构承担损失
认购对账	及时核对成交信息、录入佣金金额	录入错误影响结算进度
佣金结算	逐项人工核对、跟踪审核、按时放款	催告无效及时申请协会介入
分成发放	约定期限内发放、金额与约定一致	克扣佣金面临自律处分
争议处置	立即冻结佣金、提交完整证据包、配合调解	证据不全不予开庭

九、系统操作速查

操作事项	系统路径
发起代理合同	深圳市房地产信息平台→市场监管→一手房代理系统→新增代理销售合同
机构签章代理合同	一手房代理系统→合同列表→签章合同
渠道报备管理	开发商指定的报备渠道（按合同约定）
对账员核对佣金	协会综合服务系统→一手��代理→佣金结算列表
填报结算列表	佣金结算列表→填报成交经��人及佣金金额
查看佣金结算状态	“深圳新经纪”小程序→交易信息订阅→佣金结算状态

十、常用联系方式

事项	联系渠道
账号权限问题	联系协会工作人员
星级牌续期/制作	联系协会咨询
经纪人未持牌处理	联系协会辅导合规
争议投诉受理	协会争议受理热线：83545354-611

声明

本指引由深圳市房地产中介协会编制，旨在为房地产经纪机构提供代理销售全流程的操作指引与合规依据。

如遇系统功能调整或政策更新，以最新发布版本为准。

本指引可供经纪机构电子版下载、转发，方便随时查阅。